大家好，我是一個略懂房產行情的網際網路人，想通過這篇文章幫助同學們剛需一族順利上車提供點引導。


01
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認知變化

  起初，和很多90後一樣，我覺得房子太貴了！一方面要掏空父母的積蓄，甚至是6個錢包，另一方面要透支自己未來30年的收入，這些年房子大概是吃人血饅頭漲上去的吧！可是現實又逼著我不得不想著買房這件事：一方面是女朋友跟我在一起3年多了，也到了該結婚的時候啦，雖然她沒有說一定要買房才結婚，但我個人認為結婚就是成家，成家就要有責任，要有一個家，能提供家人"遮風擋雨"。另一方面是房子雖然貴，但是在外面打工租房子飄無定所，結婚後我拿什麼來保障他們母子(女)生活的基本生活安全感，畢竟房東的兒子結婚，租客二話不說就得搬走，而且孩子讀書要學位，這點誰都逃不了。
  於是我慫慫又沉重的跟女朋友聊起這個話題，她也沒要求一定要買房。但是我覺得要結婚必須要有自己的家才行，且遲早都是要買，畢竟房子在中國繫結的東西太多了。按傳統習俗，也得有房才有底氣向女方爸媽提親。說完我們盤點了兩人手上的積蓄，大概是二十幾萬，不靠家裡人完全不可能買房。女朋友情緒有點低落，我也陷入了沉默......後來才知道，岳父岳母沒有要求一定要買房，只希望我把女兒照顧好就行，這樣反而更加堅定了我要買房子的決心。


02

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求助家人
  我出身廣東的一個小鄉鎮中，父母都是農民，家庭條件不算好，但我還是忐忑地撥通了家裡的電話，跟媽媽聊起了買房的事情，她首先是高興的，因為買房就意味著結婚，媽媽也表達了她的想法：她想我在家鄉縣城買房，月供基本上沒有壓力，也能離家近一些。但跟我媽說了自己的想法，要在GZ買，媽媽也是向以往如此的支援我。從媽媽口中知道家裡沒什麼錢，但還是說可以支援，畢竟是親兒子，肯定會想盡辦法。但我肯定不要讓他兩老費心，我說我會想辦法，你們就不用管了。
  在人生大事上，我一向堅定自己的想法，但這一次，我的決心動搖了。畢業之後一直在GZ工作，回家陪父母的時間本身就很少。他們一直盼著我能回家找份安穩的工作，而此刻告訴他們自己決定在GZ買房定居，打消了他們的盼頭，也是真的很殘酷。


03
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下注GZ

  於是我和女朋友再次討論起哪裡買房的話題，也嘗試在招聘網站上尋找家鄉有沒有合適的崗位，最終發現，在我們的小縣城裡，除了體制內工作之外找不到任何合適的選擇，而我們也沒有能力進體制內。相比之下，GZ的就業機會好太多，而且下一代也能享受更好的公共資源。權衡之下，我們最後下注廣州，並且目標鎖定三房，畢竟以後三房也是比較好置換。以後可以接父母過來住。

04
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定預算

  我和女朋友一起能湊到40萬左右的首付，按照三成首付來計算的話，我們房子的總價在150-160萬，這個預算在廣州的上車門檻非常難，但是買不到三房，得先上車兩房以後再置換，後來瞭解到一種合理利用評估價降首付的方法，代價是月供會從7500變成9000，而且只有特定房源才能夠用。我和女朋友盤算了一下，現在每個月的收入剛好能覆蓋9000元的月供，加上平常的開銷，前幾年肯定沒什麼錢剩，但是覺得未來月收入還有上升的空間。最終我們決定咬咬牙一步到位上三房，總預算加到170萬，在自己能力範圍內買最好的。
  可能很多朋友好奇這個合理利用評估價降首付的方法，但是這個比較敏感，需要了解可以留言。

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定板塊

   因為當時我女朋友準備換工作，所以上班地點是未定的，暫時確定不了買哪裡。然而那時候是2020年中，GZ房價已經漲上去一波了，我們不能等到所有東西都定下來再買房。這時候我瞭解到投住分離的方法：先買一套有升值空間的上車租出去，然後租在工作地點附近，一方面能夠節省通勤時間，一方面可以選擇升值空間較大的板塊。雖然我們是首套剛需，但是也會考慮升值空間，為下一階段置換做好鋪墊。所以我搜集了一圈GZ房產大V的觀點，他們都一致認同廣州發展東進南拓的大方向，科學城、老黃埔、番禺萬博，番禺廣場這幾個板塊升值空間較大。一番考量後我們發現以上板塊都是買不起，重新考量後，最終選擇增城靠近黃埔的新塘板塊，所以只能一分錢一分貨。選擇這裡是因為我們上班在科學城，這裡開車去上班也就是半小時，未來GZ一直東拓還是比較看好的，且回老家也近很多。

06
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定樓盤

重新評估預算後，發現這個預算買不了什麼好的房子，所以我們選樓盤是按照自住的想法來篩選的，主要是以下三點：

• 選交通：在GZ上班，首選還是考慮交通，要符合自己的通勤時間，不然每天長時間往返真的很折磨人。
• 選環境：比較注重生活環境，平常自己喜歡跑步，以後也可以帶孩子玩，不用出小區。
• 選學校：方便小孩子就近讀書，不然以後每天接送小孩子也是頭疼的事情
• 電梯房：方便爸媽上下樓，爬樓梯也不用費力氣，未來也好賣。

按照這個標準在某殼上篩選出來3個樓盤：*** *** *** 此處樓盤資訊已經加密。
踩盤之前我們先通過某殼瞭解小區的均價和戶型，挑選合適且在我們預算範圍內的戶型。

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選中介

   我們是通過朋友介紹找到的中介，因為朋友之前在他們那裡買到了合適房子，事後我們也覺得他們比一般中介有優勢。
   其實一般最簡單的方法是直接到小區樓下找中介門店：鏈家是最正規的，不會吃差價，人員素質也比較高，中介費1.7%最低；其他家就比較參差不齊，會有吃差價的情況，優點是中介費比較低，1.2-1.5%，而且可以砍價。踩盤之前中介公司先給我們作了詳細的按揭流水規劃，保證我們能夠貸到足夠的貸款。這裡畫個重點，流水儘量提前六個月規劃，臨急抱佛腳容易出問題，準備買房的夥伴，現在可以行動起來咯。

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初次踩盤

   我們首先看的是*** 此處樓盤資訊已經加密，這個盤是2013年的，是正宗的地鐵上蓋，出小區就是地鐵口。小區花園人車分流，跑步遛娃遛狗非常舒適。樓盤建在一個小山包上，比較周邊高出一截，所以空氣特別清新，總之就非常喜歡。缺點就是總價比較高，當時不看南大的戶型至少是200萬以上。

   第二個樓盤是*** 此處樓盤資訊已經加密，這個盤有近十個小區組成，是個巨型社群，樓齡跨度也比較大，從2000年～2010年都可有，但只有一期是近地鐵的。小區花園大多不是人車分流，舒服度打個折扣，但是花園比較大氣，有山有水，景觀比較豐富，總價比較低，當時170萬左右能有不錯的三房，但不近地鐵，日常可以小區的車到地鐵。

   第三個樓盤是*** 此處樓盤資訊已經加密，樓齡最老，2000年初，但保養得還行，是六層一梯四戶的洋房，主打低密度。同樣也是人車不分流，花園一般般。最大優勢是離黃埔超近，步行5分鐘，未來5號線可以直達金融城和珠江新城。不過價格也蠻貴，當時大兩房200萬，可以改成小三房。

   第四個樓盤是我們意外發現的，那個盤附近沒有地鐵，但是有條城軌接駁地鐵，離黃埔也非常近，小區的環境也非常的贊，非常適合生活居住。

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二次踩盤

第二次踩盤是把目標樓盤的房源都過一遍，符合我們預算的房源都詳細看了一遍，最終各選出一套價效比最高的房源：

• 三房一衛，西南向，不看南大，不用裝修就可以拎包入住，要加槓桿，2013年建成
• 大兩房，可以改三房，北向，低密度洋房，近黃埔，要加槓桿，2002年建成
• 三房兩衛，南向，頂樓，不需要裝修，不用加槓桿，低密度洋房，沒有噪音，2008年建成

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三次踩盤

第三次踩盤是對目標房源復勘，最好就是帶上親朋好友，畢竟是多個人多個想法，會發現不一樣的問題。也要問清楚產權，房子年限，有無漏水情況、抵押等。

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擺臺談判

中介的一番斡旋後，當天晚上我們約了業主，行話是“擺臺”。當時是行情上漲期，GZ房產是遍地返價的現象，我們也擔心會否被返價。中介提前教了我們幾個砍價小技巧，但願業主能接受吧！

然而業主是80後，底氣十足，態度強硬，我們毫無經驗 ，真的有點慫。硬的砍價辦法肯定行不通了，於是中介馬上打眼色暗示我轉變策略。

既然硬的不行，那就示弱吧，人都是有同理心的，我們把自身情況繪聲繪影的描述了一遍，最終業主被打動了！給我們便宜了好幾萬！還贈送了各種家電。

雖說小几萬不太多，但是在當時的行情來說，我們不僅沒有被返價，而且砍價成功，還是很滿足啦。

後面就是貸款、過戶、收樓等常規操作，2個月之後我們拿到了房產證，終於成功紮根GZ，同時也成為了每個月省吃儉用還房貸的房奴。

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總結

總結一下，以下幾點，希望能幫到大家：

1. 預算先定下來，在自己能力範圍內預算儘量高
2. 看房有順序，板塊-樓盤-房源
3. 中介很關鍵，不要只看中介費，要看人品，好的中介能幫你省很多錢
4. 一定要多看房，多踩盤，這樣會讓你對房子的認知會有更高層次的認識，防止買了房子後悔
5. 多對比，多找資料，多瞭解房源，不能被中介牽著鼻子走
6. 地段板塊真的很重要
7. 大環境不好，多瞭解房產行業動態，防止開發商暴雷，到時一場空，一輩子就這樣扎進去了。
8. 多找幾個中介看房，不要繫結一箇中介