講到這裡阿，相信是各位比較關切的話題，我瞭解其中一部分人呢，做地產商  
 的，也希望跟國內地產有一些參與，所以大家對這次的巨集觀調控以及中國的房地產  
 走勢呢，我相信你們是比較關切的。我曾經在我的節目裡提到這個話題，但是不準  
 播，我點名哪個樓盤會跌，結果沒有播出來，但是事後看起來，跌的樓盤都是我點  
 名的，沒錯的。（-笑）從政府的利率匯率呢我一路談到房地產。我這專業演講，他 
 給我時間，我就準時停止，我不會多一分鐘也不會少一分鐘，我這工夫不是一般    
 的。（笑）                                                                


 　　房地產本身阿，這一次呢，我相信各位非常關切，那麼我們的媒體也做了很多  
 報道，我希望把我自己的觀點來跟各位做個溝通。中央政府對房地產坦白來講，非  
 常頭痛。目前一連串的措施，包括房產2年之內要賣的話，罰款5％，要繳稅5％，還 
 有，比如說，要賣的話必須先還貸，還貸以後拿到還貸證明了才能再賣，就是讓你  
 不能交易，讓你背上比較高的交易成本。到最後的結果呢，發現什麼現象，就是真  
 -正有泡沫的地區，就是大上海地區。北京還好，廣東是沒有泡沫的。那麼我們政府 
 的政策阿有一點是很有意思的，他總是一刀切，就是全國普遍鋪開了巨集觀調控。當  
 然除了-我之外，還有很多人反對，目前政府已經停止再繼續巨集觀調控了。         

 　　巨集觀調控之後，上海的房價我沒有看到怎麼跌的現象，反而是交易量急速萎    
 縮，有幾個月是零，沒有交易，現在一個月大概是100多個交易，那等於沒有一樣   
 的。北京的房價以及廣東的房價維持上升，這是很有意思的現象。我希望跟各位解  
 釋一下中國的房地產市場是什麼樣的格局，中國的房地產市場-是天生的畸形的市   
 場。他是向誰學的呢，他是這麼樣的一個歷史過程：深圳學香港，廣東學深圳，沿  
 海學廣東，全國學沿海。那麼香港的房子有什麼特性呢，香港的房市呢-是一個急劇 
 炒作的房市，就是說，他賣樓花，而且樓花賣的很奇怪，一下推出10戶，炒的高高  
 的，也不是全部推出，推出一部分樓，而且上面是住宅，下面是商店，這種模      
 式。這種炒作的模式呢目前被中國大陸的地產界普遍採納。但是你在中國又沒有-香 
 港的法制體系。舉個例子來講，各位從香港來的應該知道，前一陣子有很多謠      
 言，有個地產商代理，就說我這個房子賣的特別好，有個大陸來的表叔阿一下子買  
 了10套，付現金的。大家說房子這麼熱銷阿，帶我們去看下吧，就發現這個事情是  
 假的，這個人呢還被香港的高院起訴。那麼我想請問你，同樣的謠言，如果在國內  
 呢，會不會-起訴他呢，肯定不會。所以你看阿，香港的樓市本來就是嚴重炒作的樓 
 市，把他整個精神移植到國內，你又沒有相應的法律保證來預防炒作，來扼殺謠    
 言，怎麼辦。                                                              


 　　那麼我再假設一個情況，假如我是國際炒家的話，我要怎麼從房產大賺一      
 筆？我常常再給你們講一句話，我們在150年前，大清王朝時代，你是船堅炮利不如 
 人，你要簽訂喪權辱國的條約阿，你今天阿，財務金融不如人阿，你一樣要簽訂喪  
 權辱國的條約。你們都是外地過來的，思考一下-，你如果要進軍中國的房地產市場 
 的話，要怎麼樣來坑中國人一把？尤其是這些不懂金融的中國人，不坑他都有點不  
 好意思。（笑）怎麼坑他？那麼首先，我們找到一個城-市，在哪一個城市是最好炒 
 作的城市？我講的詳細一點，方便你們炒作阿。（笑）                          

 　　因此應了我的一句話，大上海地區是最好炒作的地方。你去問上海人阿，你喜  
 不喜歡住在南京西路啊，以及淮海路阿？我不知道你們這裡有沒有上海來的，上海  
 老百姓最喜-歡住那個地方了，上海人特別可愛，有錢的上海人可能在郊區，浦東或 
 虹橋那一帶，買個豪華別墅，他還是要在南京西路、淮海路買個小公寓住著，他就  
 是這個心態，他這-麼樣的一個想法沒辦法的。要不要住南京西路啊，他高興的     
 很，淮海路呢，沒問題。那個區域阿，土地供應極為有限，當然目前還有一大塊地  
 沒開發呢，那就是周正毅的地shy;，（笑）要開發搞成一個什麼雕塑公園，在南京  
 西路附近。他那個土地供應非常有限，而且樓盤很少，而且上海人都很想住這      
 裡，叫內環區。由於這種特殊的現象在，所以-呢，他可以用少量資金，據我們判   
 斷，幾億元就可以撬動上海的房價。                                          
 　　他做法是這樣子的，我們發現，整個上海房價走勢圖呢，跟2003年國際炒家炒  
 作香港H股是非常類似的。香港的H股什麼意思，就是國內到香港去上市的叫H股，國 
 內的很多國營企業是H股。我們看他們當時怎麼炒H股阿，就是國外的機構投資人    
 呢，聯合起來炒作。各位回頭看一下阿，中國人侵略別的國家的時候，都是單打獨  
 乾的，國外呢都是八國聯軍，當時在清朝的時候他八國聯軍-，到今天他中華人民共 
 和國，他一樣八國聯軍，你看他炒房地產，他炒H股就是這樣的。當時在2003年4月1 
 號前後，當然我有一個理論，那就是，國際炒家聯合操縱的結果。講了這話，我要  
 找證據。當時香港的規定呢，機構投資人持股量在10％以上才需要披露，10以下不  
 需要披露，我看資料發現，我沒有看到國際炒家、國際投資人炒股，難得我的理論  
 是錯的嗎，不可能，我不會錯的。突然到了2003年4月1號，聯交所來了突然一個命  
 令，5％以上都要披露。你看吧，都在10～9％之間，最多的時候，摩根大通、摩根  
 斯坦利呀，都在裡面，你想像的到的國外投資機構都在裡面。摩根還有幾筆控制的  
 比較好，9.99，（笑）10％要披露，9.9-9不需要披露，就這麼幹的。             
 　　這些人怎麼炒呢，我拿馬鞍山鋼鐵阿，國內的一家國營企業，來給各位舉個例  
 子。我們發現阿，馬鞍山鋼鐵是大通以及匯豐銀行，還有一個叫聯合資本公司幾家  
 聯合炒作的-。怎麼炒作呢，摩根先進來，大量收購股票，使他的持股量一直上     
 升，可是發現股價阿，他沒有變動，很穩定。他大量收購，但速度很慢，不在市場  
 造成任何壓力，沒有謠-言。收購量上升，股價不太變動。到最後由誰來拉他股價   
 呢，就由匯豐銀行以及聯合資本二個公司，突然進來，大幅拉擡股價，然後在最高  
 價位，三家公司一起套現離場，-股價大跌，然後把中小股民圈進去。這是馬鞍山鋼 
 鐵，換一家呢，說不定由匯豐銀行先做，然後摩根大通再後面接盤，就這樣子，相  
 互合作，所以大家都不會被套牢，不像-我們中國的莊家，還被套牢的，你說傻     
 的。（笑）要使壞的話呢，就要跟老外學，聯合炒作才行。                      
 　　這個現象給我們一個很大的震撼，所謂的聯合操縱竟然在上海的樓市一樣上    
 演。我們回頭看個歷史資料，在2002年的時候呢，尤其2003年初，大量進來，大量  
 收購內環的房子，房價沒有太變動。我們找不到具體的資料，它不是股市，沒有披  
 露的義務。但是我們走訪了很多內環地區的房屋代理，根據他們的-說法，有很多的 
 機構投資人進來，成批成批的買。到了2003年底，開始拉擡，從年底到2月份，短短 
 2～3個月的時間，拉擡近30％，從2004年下半年，樓價大幅上升，跟H股走勢非常類 
 似。到了3月份、4月份，達到歷史高位，怎麼樣呢，應該是和H股一樣，一起套現離 
 場。                                                                      
 　　我和各位講阿，中央政府在做決策的時候阿，很多時候，會還沒開完，外面都  
 知道了，（笑）巨集觀調控這個思維阿早就知道了，很多人曉得，可能我不曉得      
 吧，但很多人都-曉得。所以在巨集觀調控政策沒有出臺之前，全部套現離場。然後巨集 
 觀調控政策一出來，一刀砍向誰呢，接盤的上海老百姓，國際炒家呢他們比你先    
 走，這叫什麼各位知道嗎-，技不如人。真正的想砍到他們，沒砍到他們，到最後   
 呢，打擊了上海老百姓，但是這也是活該的，誰叫你要去接呢。你看我們廣東老百  
 姓就很好阿，多打幾次就乖了。（-笑）廣東為什麼沒有泡沫各位曉得嗎，因為廣東 
 跟香港非常近，從1992年開始呢，廣東就不斷的受到香港的衝擊，香港樓市幾次崩  
 盤，97年是最嚴重的，當然董建華 先生領導無方是最重要的原因，但是幾次打下來 
 以後呢，廣東老百姓特別的理智，他不跟風的。                                
 　　所以各位請看下，我們按照房地產走勢圖來看，廣東幾乎沒有任何的泡沫，房  
 價走勢有時候還低於通貨膨脹率。這個現象還是比較正常，香米湖一帶，華僑城一  
 帶1平米賣到1萬多比比皆是，可在上海內環地區呢3萬以上。像上海老百姓這次的跟 
 風，受到打擊，他什麼時候調整，這更有意思。我認為這一點呢值得各位關切。巨集  
 觀調控出來，如果你不交易的話呢，價格是不會變的，就-像股票一樣，股票價格為 
 何有波動，就是要通過交易，沒有交易是不會有波動的。我們觀察到這個現象，上  
 海老百姓惜售，不賣，巨集觀調控前二三個月，交易量幾乎為零，-現在是100多，那  
 也和零差不多。由於你交易量過少，除了一些資金鍊供應緊張的新樓盤不得不降價  
 之外，我們沒有看到二手房大幅降價，尤其內環地區。我當初預言，內外環之間的  
 -房價按照比例而言是泡沫比較大的，為什麼呢，內環房價一炒起來，3 萬塊以     
 後，旁邊這些內外環之間的樓盤呢，覺得他們怎麼漲的那麼快阿，咱們也跟著      
 吧。跟風跟起來的，所以內外環之間的泡沫最嚴重，外環之外的還好一點。這次下  
 跌的-阿是內外環之間的下跌，而且這帶樓盤啊，抗不起價格的，他們基本不是實在 
 的資金進入，而是跟風的結果。當時我在4月份的時候做過這種預測，到最後走勢圖 
 也是這樣，內外環之間價格下跌的壓力是比較大的。外環以外的一大批新樓盤下跌  
 呢，我們發現是因為地產商抗不住。但是屬於個-人資產的這一部分有很強的惜售現 
 象。                                                                      
 　　那麼現在我更擔心是哪一點，我更擔心是，上海市老百姓的消費習慣是很奇怪  
 的，他不是根據賺多少錢來消費的，他的消費習慣有二個變數，一個是薪水多      
 少，另外一個呢-是財富效果。由於房地產大幅泡沫現象，房子價值虛增比較多，甚 
 至增值100％、200％的都有。老百姓覺得自己有錢了，出門打的啦，晚上出去吃喝  
 玩樂啦，腐敗呀。上海是個最有趣的區域，你只要稍微下一點小雨，毛毛雨，再叫  
 不到計程車，大家都怕淋-點雨，嬌貴的樣子，怕淋點小雨。（笑）還有，不論你菜 
 做的多難吃阿，總是高朋滿座，（笑）上海人的一個獨特現象。各位知道為什麼    
 嗎，就是那種財富效果，所產生的-一種畸形消費，這種畸形的消費拉擡了上海市的 
 經濟。各位知道我擔心什麼事，上海市的競爭力，就像我批評銀川跟武漢的一      
 樣，會因為高房價而受到一定的打擊。這話怎-麼說？如果巨集觀調控非常有效的     
 話，打擊了房價，如果泡沫假設阿完全都沒有了，消費會大幅下跌阿，所以現在繁  
 榮的假相所形成的高增長，會因為消費的大跌呢而受到破-壞。我最擔心上海會是第 
 一個開始蕭條的城市，同時大上海地區政府希望搞金融中心，這個中心，那個中心  
 的。我想反問一個問題，你這麼高的房價，外灘要搞個金融界以-前有這個想法，現 
 在不搞了，為什麼不搞了，太貴了。幾萬塊1平米，誰能住的起。你發現很多政策的 
 推動阿，因為高房價的原因，很多政策推不下去。所以現在上海政府阿，我覺得他  
 是非常辛苦的，他想做什麼下一步，你告訴我，除-了2010年的所謂世博概念之     
 外，你還有什麼新的概念你告訴我。上海市走到現在遇到一個瓶頸，當然我不能排  
 除其他的因素，但是高房價遏制了上海下一步的發展，而且上海消費-的這種特殊形 
 態，上海地區會成為波動極為大的城市，會讓未來的治理呢更加的艱難。