好租釋出2018年三季度商辦資料 一線城市Q3租金水平小幅震盪
2018年下半年以來，受中美貿易摩擦、去槓桿、基本面低迷等因素影響，整個商辦市場面對經濟下行壓力，呈現出了新的變化與趨勢。10月26日，由大資料驅動的商辦運營平臺好租在海淀區海淀中街辦伴舉辦了2018年第三季度商辦資料分享會，吸引數十家知名媒體積極參與。活動現場，好租聯合創始人、好租資料研究中心主任匡健鋒就巨集觀經濟、商辦市場、重點監控城市表現三大維度做了專業解析。據Q3報告顯示，本季度辦公市場投資、新開工竣工面積、銷售額等資料紛紛下滑，一線城市大面積、高價格段需求回落，商辦市場已進入新一輪調整期。
好租釋出2018年第三季度商辦資料報告
多重因素致商辦市場微“變臉”
《好租2018年第三季度商辦資料報告》顯示，在巨集觀層面，前三季度GDP增速6.7%，已連續四季度放緩，Q3“三駕馬車”集體走低：固定投資額增速、社會消費品零售總額增速、出口增速及貿易逆差分別下探至5%、9%和6.5%，創下新低。此外，第三產業增速低迷，PMI持續走低僅略高於50%榮枯線，這都在一定程度上削弱了商辦市場的供應和需求。
匡健鋒認為，結構性的去槓桿和中美貿易衝突是Q3季度和未來一段時間內影響整個經濟的兩大關鍵因素。但同時，整個下半年通過一系列的措施穩信心、穩預期，包括減稅等等方面的制度，有望起到提升整個市場信心的作用。
在商辦市場表現方面，得益於土地購置費的增加，地產投資增速相對穩定，辦公市場投資增速則下滑至11%。相較於住宅市場，前三季度商辦市場土地成交僅流拍5幅，且由於今年供應高峰提前至6、7月份，使得後兩月稍顯低迷。從未來供應來看，施工開工持續走低，竣工面積斷崖式下降14%，整個“增量市場”顯著負增長。從全國辦公樓銷售來看，Q3銷售額已連續兩年下降，但仍高於2015年水平，銷售放緩利於租賃市場後期進一步去庫存。
在具體供求表現方面，受到新經濟影響，2018Q3一線城市累積可租面積同比普遍增長五成，各城市都受到退租增加及新增供應的疊加影響，市場整體空置面積增加。環比增速表現則較為分化，其中深圳高達72%，其次為北京的39%和上海的26%，廣州僅3%。而在租賃成交方面，除廣州增長13%外，北上深環比跌幅均超過15%，而7、8月份收縮尤其明顯。儘管走量難言樂觀，一線城市Q3租金水平小幅震盪，其中北京下跌0.13%而上海上漲0.13%，表現基本堅挺。
值得一提的是，好租Q3報告通過分析一線城市企業客戶畫像發現，IT網際網路行業的佔比仍在上升並達到40%的新高，貿易、服務業、金融、文娛等行業也是主流客戶，符合一線城市產業功能定位。一線城市客需面積段的主力成交區間在300平米以下，佔比80%，一線城市客需價格段主力成交區間為2-7元/平/天，佔比80%，並且Q2以來，以北京上海市場為代表的5元/平/天以下的需求有所回升，反映企業租金承受能力整體有一定回落。
北京量價支撐能力大 上海短期難改觀
分城市來看，北京的成交量和成交價格依然遙遙領先，分別為464萬方、7.2元/平/天，較上海的348萬方和5.3元/平/天分別高出33.3%和35.8%。北京的產業聚集和“多中心化”格局最為明顯，1191萬方的累計可租面積集中在CBD、亦莊開發區、豐臺科技園和望京，主要成交商圈相對分散，最好的CBD佔比25%，四惠以14%次之，高租金辦公樓則集中在金融（15.2元）、CBD（12.6元）、東長安（11.5元）等商圈。在大面積成交方面，金融街和麗澤吸納了較多300平以上的需求。北京發達的網際網路行業對辦公樓需求高居不下，文化、貿易、服務業需求也較為集中，主力面積需求和租金需求集中於300平以下和3-6元/平/天。此外，北京Q3新入市寫字樓7棟，新增供應面積47萬，分散於東、南五環，將進一步加大新商圈的空置率。
相較其他一線城市，上海商辦市場整體體量最大，累計可租面積已高達1923萬方，增幅較北京、深圳基數大、增幅低。其中，新商圈虹橋交通樞紐供應占比高達23%，傳統商圈中陸家嘴、五角場、南京西路、徐匯濱集中在8%-11%。整體上，上海市場供應多中心分散，成交集中於傳統商務區，城市骨架擴張速度快，產業匯入需要時間。上海辦公樓高租金門檻不及北京，集中在陸家嘴（12.5元）、南京西路（10.4元）、東長安（9.7元）和老黃浦（9.1元）等商圈。北外灘、徐匯濱江和虹橋交通樞紐成交面積稍大，其餘商圈主要集中在300平以下。從客戶畫像來看，上海金融企業需求量為一線城市榜首，網際網路行業需求量也在高位，需求面積集中於300以下，租金集中於2-4元/平/天。此外，上海Q3新入市寫字樓16宗，新增供應面積176萬平，為一線增量最大的城市，或將推高上海整體尤其是新商圈的空置率。
作為商辦市場的第三極，深圳是一線城市中最活躍的，政策、經濟形勢的變化在深圳商辦市場表現尤為明顯。截至9月，深圳商辦市場累計可租面積996萬方，環比增加72%，Q3成交量220萬方，環比降低48%。其中，供求發達的南山科技園商圈成交面積段稍大，300平以上的需求佔比高達45.1%，高租金樓盤則以福田CBD一枝獨秀，6元/平/天以上的需求佔比高達77.2%。廣州的4.1元/平/天平均租金水平略高於深圳的3.8元/平/天，但廣州市場體量有限，未來或被新一線城市成都後來居上。
綜上所述，全國商辦“存量市場”特徵明顯，北京發達的服務產業尤其是新經濟比重對成交量價支撐尚可，上海則因供應量過大而存在較大去化壓力，其他城市空置率也均有不同程度上升。此外，一線城市新增供應逐步放緩，各地也在積極推出產業政策如北京的產業更新、政務東遷、上海的“擴大開放100條”等，將有助於合理優化產業結構和釋放新增需求。
關於好租資料研究中心
好租資料研究中是由好租設立，旨在依託好租大資料生態系統、多元的生態業務以及豐富的案例，聚焦行業供求關係、運營表現、客戶畫像等研究方向。2015年成立至今，已先後釋出《2016年度商辦地產白皮書》、《2017年度商辦地產白皮書》、《2018年2季度商辦市場報告》，並與多家權威行業機構進行聯合資料釋出，每一份資料報告都是對商辦行業發展現狀及未來大趨勢的全面解讀，被騰訊、新浪、搜狐、36氪等知名媒體轉載報道。
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