2017年，房地產市場在中國步入新時代的大背景下，將迎來高質量的發展階段和多層次的全新發展格局，房地產企業應主動轉變發展思路，適應行業發展的重大變革，挖掘新時代的發展機遇。為此，中國房地產TOP10研究組以“提質穩發展，謀變新時代”為主題，發掘行業中綜合實力強、成長潛力大、經營穩健、社會責任感強的優秀房地產企業群體，並研究產生了2018中國房地產綜合實力百強企業。

一、百強企業整體發展特點分析

2017年，房企間“規模之戰”高潮迭起，百強企業2017年在激烈的市場角逐中全力拼搏，因城施策，積極把握市場視窗期“搶市場”，實現了銷售業績的突飛猛進，行業集中度進一步“跳漲”。具體來看：

1.市場份額提升至47.7%，規模化擴張唱響主旋律

2017年，規模化加速擴張唱響全年市場主旋律，百強企業奉之為圭臬，積極把握市場結構性熱度輪轉機遇，銷售業績再上新臺階。百強企業2017年銷售總額、銷售面積分別達63760.7億元、49795.9萬平方米，同比增長32.8%和23.7%，增長率分別高於同期全國增幅19.1、16.0個百分點，馬太效應加劇。

圖2 百強企業及綜合實力TOP10企業2013-2017年市場份額

行業集中度加速提升，百強企業市場份額持續走高。2017年，百強企業市場份額快速上升至47.7%，較上年提高7.9個百分點，增幅高於2016年3.3個百分點。

隨著行業進入資源主導階段，百強企業的資源集聚效應更為強化，將促進行業集中度進一步提升。百強企業憑藉更強的綜合實力，在城市市場及土地、資金等資源領域擁有更高話語權，優勢資源不斷向其傾斜，不僅助推其銷售業績大幅跨越，也保障了其未來擁有充足的競爭砝碼，強者恆強已成行業共識。

百強企業對2018年業績目標整體仍持較高預期，銷售目標及增長率均為較高水平，力求在行業卡位戰中佔據優勢地位。具體來看，千億目標成新的競爭門檻，部分百強企業完成業績增長目標壓力較大。

2.因城施策把握消費升級，加強合作搶抓市場先機

2017年，部分熱點城市受到嚴格的政策調控，但百強企業憑藉強大的綜合實力搶抓市場機遇，實現銷售業績快速增長，城市集中度繼續保持高位。

百強企業搶抓非熱點二三四線城市放量契機，二線、三四線城市成交佔比提升。百強企業在五個主要城市群的銷售佔比為78.7%，其中長三角佔比最高，達35.5%。

百強企業聚焦主流需求，加大改善類產品結構比例。2017年，百強企業加大改善型產品的推出比例以搶佔市場份額，有力推動業績快速增長。具體來看，百強企業因城施策，一線城市發力首改類及高階類產品，二線及三四線城市聚焦於首改類產品，促進企業業績實現快速增長。

• 加大合作力度，助力企業業績快速增長

合作共贏已成為百強企業高增長背後的新運營邏輯。2017年，百強企業加強合作力度，權益銷售額佔比越低，銷售額增長率越高。

3.模式創新搶佔核心資源，內外兼修促高質量發展

• 拿地向三四線城市下沉，通過併購、合作等多渠道補倉

2017年，行業規模戰進一步升級，土地資源的爭奪更趨激烈，百強企業不僅在招拍掛市場攻城略地，更是通過收併購、舊改、產業新城、文旅地產等方式補充優質資源，為其業績的快速增長儲備彈藥。2017年，百強前50企業拿地金額達2.55萬億元，其中招拍掛拿地金額2.24萬億元，同比增長76.7%，佔全國300城土地成交金額的61.6%。

2017年，百強企業憑藉自身優勢持續加大熱點城市深耕力度，城市拿地集中度顯著提升。2017年熱點城市土地市場競爭趨於白熱化，其中百強前50企業在杭州、成都、重慶、瀋陽、長沙等城市拿地集中度均超50%。

百強企業積極把握城市群發展機遇，持續深耕五個主要城市群及周邊三四線城市，中西部城市拿地比例明顯加大。百強前50企業在長三角、珠三角、京津冀、長江中游、成渝五個主要城市群拿地金額佔比達76.5%。

2017年百強企業的業績增長依賴於金融的大力支援，在整體融資環境趨緊的背景下，百強企業的融資優勢更加凸顯。2017年百強企業籌資活動現金流入均值為152.3億元，同比增長15.8%，籌資規模持續提升。

• 內外兼修加大人才爭奪、培養和激勵力度，煥發新動力

2017年，在房地產行業轉型升級、企業規模擴張加速的背景下，房地產行業的人員流動空前高漲，背後是房企對於人才的大量迫切渴求。為了搶奪人才、留住人才，百強企業“內外兼修”，內部推行合夥人、跟投機制，加大股權激勵等，外部高薪聘請知名高管、大規模擴招知名高校應屆生。

4.控成本高週轉雙管齊下，向效率要效益提升盈利

2017年，百強企業銷售業績的超預期表現帶動了營業收入及淨利潤的提升，全年百強企業營業收入均值達423.6億元，淨利潤均值達48.9億元，分別同比增長28.5%、30.0%，淨利潤增速較上年提高4.0個百分點，首次超越營業收入均值增長率，呈現出增收又增利的“雙增”現象。

順應“改善潮”需求，高品質產品提升銷售溢價。隨著土地成本持續走高，規模較大的百強企業積極強化產品力與服務力，改善溢價空間。從2017年新增土地均價佔同期銷售均價的比重來看，前10企業的佔比均值較去年下降3.6個百分點至36.5%，遠低於11-30企業的44.6%和31-50企業的58.9%，保障了充裕的盈利空間。

憑藉自身規模優勢及綜合實力，積極通過信用債、基金、資產證券化等方式獲取低成本資金，保障企業盈利空間。隨著資金緊縮、利率上行壓力加大，企業間融資成本分化趨勢凸顯。

修煉管理內功，嚴控三費，規模較大百強企業三項費用率明顯低於其他企業。受人力及財務成本上升影響，2017年百強企業銷售、管理和財務三項費用率均值為9.1%，較上年小幅上升0.3個百分點。

百強企業2017年總資產週轉率、存貨週轉率小幅提升。2017年百強企業總資產週轉率均值、存貨週轉率均值分別為0.40、0.52，同比分別增長0.01、0.02。

5.圍繞主業構建多元佈局，做城市美好生活服務商

新時代下，美好生活的內涵被不斷豐富充實，住房需求將逐漸完成由量到質的升級蛻變，“不斷滿足人民日益增長的美好生活需要”成為房企在業務拓展方面上下求索的基本出發點。

6.扶貧建保障房不忘初心，全面履行企業社會責任

2017年，百強企業積極依法納稅，納稅額及增長率隨著企業淨利潤的快速增長而明顯提升：百強企業納稅總額均值達54.3億元，同比增長17.4%，其中稅金及附加均值為32.7億元，所得稅均值為21.6億元，同比分別增長15.8%、19.9%。

7.規模化發展忌盲目擴張，理性決策避高價地風險

規模中等的百強企業土地佈局較為集中，可售貨值多分佈於區域熱點城市，雖短期內業績可期且無去化壓力，但也應注意熱點城市調控是否會對其造成影響，以及未來是否有充足土地資源可以滿足其強烈的規模增長需求。

• 限價政策下高價地開發難度加大，銷售端和融資端承壓

從近年高價地開盤情況來看，2016年以來全國合計成交的770餘宗高價地塊中，截至2017年底已開盤專案僅為30個左右。從770餘宗高價地塊的拿地房企來看，部分企業集中獲取了多宗高價地，且部分地塊拿地樓面價已經接近或超過限售價格及周邊在售房價，去化壓力較大。

8.監管從嚴致資金面承壓，謹防財務風險的灰犀牛

2017年百強企業在追逐規模擴張的同時進一步拉昇了負債水平，負債壓力加大，但實際負債壓力尚處合理範圍。房地產企業2017年普遍加大槓桿率驅動規模增長，全年資產負債率均值為78.9%，較2016年提高2.2個百分點。

2017年，百強企業短期償債壓力明顯加大。2017年百強企業的流動比率均值為2.11，較去年上升0.02；速動比率為0.51，較去年下降0.04，延續下行趨勢。

受土地投資支出大幅增加影響，百強企業2017年經營性現金流量淨額均值由正轉負，呈現緊張態勢，由2016年的8.6億元下降至2017年的-2.1億元。

隨著金融去槓桿以及樓市調控政策的持續深入，2018年房地產企業將面臨融資端與銷售端的雙重壓力。僅從債券資金兌付壓力來看，房企2018年已經步入集中還款期，面臨一定的現金流考驗。

二、2018中國房地產百強企業TOP10研究

中國房地產TOP10研究組在百強企業研究的基礎上，對企業規模性、盈利性、成長性等方面進行了深入研究，評價產生了2018中國房地產百強企業“綜合實力TOP10”、“規模性TOP10”、“盈利性TOP10”、“成長性TOP10”、“穩健性TOP10”、“融資能力TOP10”、“運營效率TOP10”、“年度社會責任感企業”和“年度扶貧標杆企業”。

2017年，綜合實力TOP10企業緊抓市場機遇，實現了銷售業績的跨越式增長，同時展現出企業良好的穩健性和成長性，成為全國房企的標杆。

2017年，規模性TOP10企業的資產和銷售規模邁上新臺階，總資產均值8573.9億元，同比增長69.4%，銷售額及營業收入均值分別為2997.2億元和2296.1億元，分別為同期百強均值4.7倍和4.8倍。

2017年，盈利性TOP10企業的利潤規模持續擴大，淨利潤均值達122.7億元，同比增長39.3%，是百強企業淨利潤均值的2.1倍。

2017年，成長性TOP10企業銷售額增長率均值為83.7%，高於同期百強企業均值50.9個百分點，營業收入增長率均值達44.6%，超過同期百強企業均值20.4個百分點，保持著強勁的發展勢頭。

2017年，穩健性TOP10企業資產負債率均值為73.5%，低於同期百強企業均值5.1個百分點，負債結構持續優化；穩健性TOP10企業在2017年的速動比率均值為0.74，高於同期百強企業平均水平，短期償債能力明顯高於行業平均水平。

2017年，在金融去槓桿背景下，房企融資渠道受限，融資能力TOP10企業充分發揮自身優勢，積極拓寬融資渠道，低成本獲取優質資金，籌資規模持續提升，為企業持續健康發展提供有力支援。

2017年，運營效率TOP10企業緊跟市場需求變化，因城施策適時調整產品結構；同時企業積極推進高週轉運營策略，加強效率管控，不斷提升企業運營效率。

2017年，年度社會責任感企業積極響應國家去庫存政策，同時，在裝配式建築、保障房建設、環保事業以及公益慈善事業等方面，努力踐行企業社會責任。年度社會責任感企業主動承擔各地保障房建設任務，並以高標準進行建設，改善低收入人群居住環境，圓百姓的安居夢想。

2017年是紮實推進脫貧攻堅戰的重要一年，是精準扶貧精準脫貧的深化之年，扶貧標杆企業在獲得自身發展的同時不忘回饋社會，積極響應國家精準扶貧號召，幫助落後地區脫貧。

祥生、聯發、福晟等百強之星企業順勢而為，積極調整發展戰略：或深耕重點區域及核心城市；或提升產品品質，增強企業核心競爭力；或深化多元化業務發展戰略，挖潛新的利潤增長空間。

天恆、中糧、融創、魯能、銀豐、蘇州偉業等企業則通過區域深耕，樹立了領先的市場地位。

三、2018中國特色地產優秀企業研究

在行業悄然變革的轉折期，房地產企業只有積極擁抱新時代才能創造新的輝煌。2017年，一批優秀企業已經在多元化的發展領域積極進行運營模式的不斷升級，產品、技術和服務的不斷創新，通過質量、效益和動力的全方位變革推動產業的協同發展，探索在新時代背景下的可持續發展路徑，引領行業高質量發展。

長租公寓運營優秀企業基於自身特點，培育並探索切實可行的運營模式，解決房源獲取、運營能力、資金來源等難點和痛點，加快規模化程序，搶佔市場份額。

面對消費模式提檔升級的商業地產市場，行業中有一批優秀的商業地產企業圍繞市場需求變化進行戰略調整、模式變革，引領商業地產在新時代下的創新發展。

隨著國內房地產市場進入調整期，住宅需求逐漸迴歸理性，而新時代下中國新型城鎮化建設和產業轉型升級的提速使產業地產的開發價值和區域性發展機遇徹底爆發，成為房企及各路資本轉型發展的新風口。

另外，中國房地產城鎮化運營引領企業藍城積極推進“小鎮之藍”建設，首創鎮長生活服務體系，打造“比城市更溫暖，比鄉村更文明”的新型小鎮，以三大研究院為支撐，探索研究小鎮建設運營中的跨界、整合和創新模式，為中國新型城鎮化提供行業的標杆範本。

房企緊抓新時代發展契機，持續完善與升級產品，構建“地產+”生態圈格局。

部分房地產企業在各特色地產領域積累了先進的開發、運營、管理等相關經驗，建立了品牌優勢，並積極通過代建等模式進行品牌輸出。

3、2018中國房地產服務優秀企業研究

中國房地產市場進入高質量發展的新時代，房地產服務也迎來提質變革的新階段。隨著針對房地產銷售、金融等的政策環境發生重大變化，市場更加規範、健康。符合房地產行業定位和政策導向的房地產服務具有廣闊的發展空間，是房地產市場高質量發展的重要支撐。在此背景下，房地產服務企業不忘初心、深化轉型，湧現出一批追隨時代、創新求進的優秀房地產服務企業，他們不斷創新服務模式，提升服務能力，以適應新時代的發展要求。

加碼技術促進服務升級，深度融合“網際網路+”鞏固核心競爭力；聚焦存量市場藍海，資產運營業務初見成效，並且以更加開放共享的姿態整合多方資源塑造新的行業生態。

房地產基金提升主動管理能力，在併購和城市更新等方面積極盤活存量，提高金融服務水平；產業基金不斷湧現，升級企業投資功能。與此同時，資產證券化快速發展，不斷釋放流動性，打通基金退出渠道。

適應新環境，行業內優秀信託公司利用自身優勢，把握市場規律，探索專業化、差異化的發展路徑，推動行業轉型升級。

結語：

2017年，“房住不炒”勾勒出了未來更長一段時期內房地產之於中國經濟社會中的基本定位，也明確了房地產市場的執行規則正在發生轉折性、根本性的變化，“新時代”的大幕正在徐徐展開。在此背景下，百強企業已然意識到“規模不是萬能的，但無規模不成活”，在趕搭“末班車”衝刺銷售業績的同時，強化運營能力、構築美好生活，尋求高質量發展。在未來波動性、危機感、風險和不確定的市場環境下，百強企業應主動擁抱波動和風險，提高自身的“反脆弱性”，成為“真正的行業勇者”。另外，新時代已經拉開序幕，中國房地產市場格局即將發生深遠的變化，房地產企業也將面臨著全新的機遇和挑戰。百強企業應藉助新時代東風，變革創新，攻關克難，充分發揮企業優勢，實現跨越式增長，為實現人民美好生活願景而努力奮鬥。

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