北上廣深廈蘇合寧房產和股市比較

2016年7月15日 15:33 閱讀 24184 新浪部落格

北上廣深廈蘇合寧房產和股市比較

----兼談本週政治、經濟

復旦大學金融與資本市場研究中心主任謝百三教授

一、北上廣深廈蘇合寧等房價上漲、居高不下

北京、上海、廣州、深圳的房地產價格，在各地政府限購等強硬政策下，終於漲幅收窄了，但依舊堅挺，居高不下。而廈門、蘇州、南京、合肥等城市補漲了很多，稱為新幾小龍。

房價上漲有九大原因，只要這些原因不去除，上漲的趨勢難以改變；最主要的有幾條：農村城鎮化，農村人口進城，大學生大量留城，廣義貨幣增長快，“土地財政”；超大城市方針既定；大城市的優質資源豐厚，工資收入高等。

從1949年到朱鎔基退休時的12萬億M2（現金加活期的存款加定期存款）（51年）；但現在已160多萬億；翻了10多倍（僅13年）。請記住，當大量貨幣到來時，並不是什麼都漲；主要漲的是億萬百姓必須的，又不可再生的如一線城市的房地產、車位，（另外黃金、古董、紀念郵票等也可，但平均漲幅仍不如一線城市房產。）

北京有88所大學，上海有76所大學，每年畢業生40-50萬大學生、研究生；復旦經院幾年前有個金融研究生班，畢業2年後一追訪，200個同學全部留上海工作了。上海真好，比北京空氣好，18條地鐵、輕軌，擁擠之處有地下隧道，還有多座跨黃浦江大橋。500多醫院、500多中學、大量超市。生活非常方便，網上購物，叫外賣，很快。社會治安也好，上海公安是全國力量最強的之一。最重要的是上海人才濟濟，最好的高智商，知識博大精深、思想敏銳、視野開闊的一些精英雲集上海。

這又給很多人有了學習的好老師，好機會。

北廣深也是吧。深圳是無地建房了，供不應求。

繼而漲起的廈門、蘇州、南京、合肥也如此。現在看長沙、成都房價真便宜啊！（我從不反對人們買房。）長沙7000-8000一平米，人們購房壓力小了，但依然熱愛生活，如愛吃魚：“飯怕魚”味道真好。保不住，什麼時候也漲了，該買則買啊！

二、上海一套房，漲幅超過很多人一生的積蓄

上海某友人2000年買的一套房，175㎡，63萬元（四房2廳）16年來，一直在漲，當時和香港博士生一起來看，他說：在香港這個房要400-500萬元（折成人民幣）；最近一問，竟已漲到1000-1100萬元了。怎麼回事：原來是學區房，全區最好的幼兒園、小學、中學都在這裡。（調查了一下，美國學區房也貴。）北京華清嘉園的學區房也是40萬漲到400萬了。而這種漲價、增值的收益（一套房掙了1000萬），確實是廣東很多朋友一生積蓄也存不到的。

三、上海正向東京看齊，人口將上3000萬

中國人終於明白了，超大城市比普通大城市好，幾十所大學，十多條地鐵、高速公路，智慧人群，眾多的中小學、醫院、超市、商場；很多優質資源集中在超大城市中。可最大限度發揮作用，最充分利用資源，邊際效益的“遞增”都是超大城市最好！日本一億多人口；超大城市東京人口達到3800萬。（2015年資料顯示：東京人口3800萬（高居世界第一），上海人口2347萬（世界第三））中國13.7億人口，上海最終人口一定會追上東京。

這房地產就很難跌啊！

四、輕率賣房者，會死無葬身之地！

七年前，表弟要把杭州西湖邊（八分鐘自行車距離）的138萬元的政府動遷房（額度），以148萬賣掉；由平安銀行杭州支行一位副行長（我的研究生）請客，我們在美麗的西子湖畔，請他們全家吃了2000元的晚飯；副行長的年輕妻子是房地產公司的銷售員，為他們分析：“這裡是風水寶地啊！西湖是中國最美的地方啊！”晚上10點多了，我把表弟媳拉到一邊，勸她，一定要買下來，錢不夠，銀行貸款（已有80萬現金）；這是你們給子孫後代留下的最重要最珍貴最後一塊金磚！他們只是聽著，不做聲。一週後，他們從杭州發簡訊來：“148萬賣了，否則借款要還一輩子。”我說房子會漲價啊！他們說，溫總理說了，房價一定會調到老百姓能承受的價格。（唉！怎麼會這樣）現在此房已漲到380多萬，夫妻倆悔得不敢騎車從此經過。

另一對夫妻，男：77級哈爾濱軍事工程大學畢業；女：上海交大77級畢業，是我的好朋友。

5年以前，丈夫要賣房，而且不是餘房，是自己住的唯一的房，他怎麼算，感覺把房賣掉可得300多萬，買銀行理財產品百分之五，年十幾萬收益，而租一間同樣大小的房，租金僅4000元，一年5萬元，可淨掙10萬元。他這麼想也這麼幹，要把最後自住的房也賣了。妻子硬帶他來複旦大學找我，晚上9:00了，剛上完課，我力勸他別這麼做，並嚴厲勸他，你把最後的房賣了，子孫後代會看不起你，房租年年會漲，你會死無葬身之地的。完全聽不進去，而且非常生氣和反感！後來到底把房賣了。相信他現在已後悔不迭了！

五、也有優質股票漲幅超過北上廣深房產！

前幾文講過，優質股漲幅會超過北上廣深房價漲幅。如貴州茅臺，從2001年上市的31元漲到現在317元（復權後為1900多元）漲了61.3倍。9年前，深圳林園勸我買茅臺，他說，太好了，發展前景無限。當時聽聽而過；這次去遵義茅臺，發現已漲到251元（1734元），又去電問林園老師，才知道他136萬股茅臺依然長期持有著，真乃神人也。

（現價317元，加剛分完的6.1元紅利，為323元，復權後為1900多元）。

在茅臺鎮寫的一文在部落格上一發，香港“滬港通”人士買了一星期貴州茅臺，等發現時，已漲到280元了。

（香港同胞的認真、學習，專研精神永遠值得我們學習。）林園乃中國股市又一巴菲特式人物，近日，我將邀請他到上海講學，他也已答應了。真的應好好向他學習啊！

不過，好的股票鳳毛麟角，幾千家中僅幾十家，百分之80的投資者是虧損的。所以沒有專業知識的人，還是投資買房穩妥！（但注意：並不主張現價去買貴州茅臺和北上廣深房產，畢竟很高很高了。賣二線城市房產都挺好的，泰安、長沙、成都真好！）

【本週：在全國人民非常強烈的愛國情懷，反對菲利賓丶美國弄出來的南海裁定案下，中國股市穩穩站上3040一3050點，大盤後三天滯漲，但個股行情繽紛燦爛。只要有真業績，題材就會漲。這就是中國，我們閒庭信步，我們什麼也不怕！】

各地風景和房地產

北京華清嘉園，騎車到清華5分鐘，到北京大學東門10分鐘。學區房。已從初時1萬漲到8萬一10萬了。被稱為風暴中心。

北京大學，中國最好大學。三大寶：教授講座圖書館。每週都有幾場高水平講座。

北大講座總是坐無虛席。

天安門廣場邊，東京民巷。寶寶放風箏。

泰山，神聖泰山。泰安的房地產僅6000一平米。

中南大學，211，985大學。人才濟濟。

湖南大學，211，985大學。

長沙房地產就是不漲。

都江堰美景

三星堆有5000年文明

成都人民學習也如能似渴。成都房地產也不貴。

中國第一街：上海南京路

復旦大學大量留學生。中國40萬青年在國外留學，世界各國有38萬青年奔赴中國留學。（上海房地產價己從最初的幾千元漲到5一6萬元了）。