嗯，作為業內人士，我在這開個腦洞吧， ople/4546452329453afdcfd3e534325c1e51，其實在他的文章中已經說明了，目前黨國如果繼續選擇不以美元為錨的放水，那麼毫無疑問，人民幣是要對外貶值的；如果不選擇放水，要死守匯率，那麼就只能收緊M2，這樣子房價又保不住，黨國確實是陷入了兩難之中。

那麼在這種脆弱的平衡之中，有沒有一種兩全其美的辦法的呢？

其實是有的，如果地方政府（一二線城市）與地方國有企業，央企，或者一些關係良好的企業聯手做局呢？也就是說這些拍地的企業與地方政府事先商量好，由這些企業當託，在招掛拍會上，拍出高價，然後地方政府再暗中返還的話，就可以同時滿足以上兩個條件了。（此處確實欠妥當，因為還有一種狀況，比如財政部的信達，明顯是在高層授意之下，對地方進行有選擇的輸血，參見後面的補充說明四-----起底信達：中國“地王”的幕後黑手之一）一方面，由於天價地王的拍出，拔高民眾的預期，都認為將來房價還會上漲。這樣子一來，1）持有房產的人因為有上漲的預期不會拋售，2）沒有房子的人由於有上漲的預期恐慌性去買房。3）政府就可以輕易的把房價拉起來，卻無需國家放太多的水。匯率也不會貶值的太過厲害，真是一舉數得啊。再聯想到前陣子，那些高價拍地企業的背景，尼瑪，真是細思極恐啊，我趕緊去喝瓶82年的雪碧壓壓驚。。。。。


另外，給出某個專案的房價構成圖表吧，你們自己算算政府在其中收了多少錢。



在補充一些圖示吧，來自某財經的統計圖示（2012年的資料）














最重要一點來了





看到沒有，前面各種亂起八糟的稅收大概是總共是11016億元，後面銀行房貸利息是8400億元，土地出讓金是28517億元，這三項總共佔了銷售額的74%，那麼扣除掉銀行8400億算出來事佔比多少呢39533X0.74/47933=61.03%，看到吧，2012年全國總體專案算起來，政府拿到手的錢也超過6成了，要知道這個是12年的資料，而且還包含了廣大三四五線城市的資料，土地平均出讓價格比二線城市低是非常正常的，那麼你說房價高是高在哪裡呢？



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補充一，這個價格是根據容積率折算後的樓面價，在這個價格裡面，粗略的算的話，政府可以拿到的錢有第一項土地使用權取得費12679.36元/平方，第五項稅金1116.81元/平方，事實上施工企業在施工過程中中也是要納稅的，但是這點相對這些都是小頭，忽略計算了。所以地方政府總共拿到了12679.36+1116.81=13796.17元/平方 ，這個數值除以19907.49約等於69.301%也就是說，在一平方的房價裡面政府至少可以拿到將近七成的收入。

在這裡，我在教你們看這個圖表，看到第二項了沒？第二項住宅開發成本3458.42,元/平方，這個價格當中建安成本是3006.38元/平方，這個城市的座標是在某二線城市的大致建築安裝成本


學過土建概預算的人（其實沒學過也應該知道）都知道一個常識，各個地方的概預算定額是不一樣的，每地方的人工，材料，機械費用的價格是不一樣的，但是總體而言，同級別的城市價格都差別不會非常懸殊，因為什麼呢？因為人是可以流動的，材料機械是可以運輸的，如果某個地方價格高於均衡價格，那麼人材機的供應者就會湧入這個城市，從而達到這個城市的均衡價格
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補充二


僅僅憑藉腦洞猜測，說服力還是稍顯不足的，從我查詢到的資料（評論區也有提到了）
誰在製造中國地王？

這篇文章裡面提到

“一位上市房企營銷相關負責人對本報記者總結稱，目前房企高價拿地的主要是兩類企業，一是之前享受了房產紅利的房企，未來還將在行業準備長遠佈局的企業，所以如果想在這個行業長期立足賣麵包，首先是手裡得有面粉;二是擁有大量資金和低利率融資渠道的企業，比如資產雄厚的國企開發商，比如險資等等。在他看來，因為目前大宗商品下跌，股市不振，人民幣貶值等引起的資產荒已經成共識，大量閒置資金找不到穩定的去處，不動產作為大宗交易，又與現在國家去庫存的政策基調吻合，所以成為這些資金分散投資的不二選擇，進可自己開發運營賺取高額利潤，退則土地轉讓直接套現或者作為二次融資抵押物。”（原因之一）

比較搶眼的信達地產（我後面會詳細扒他）

“被業界戲稱為“錢袋子”的信達地產過去一年內在各地瘋狂製造地王。2015年7月至今，這家隸屬財政部的上市公司通過公開招拍掛新增10宗地塊，其中7宗是地王，分別是廣州天河地王、合肥濱湖地王、上海新江灣城地王、深圳坪山地王、杭州南星橋單價地王、杭州濱江奧體地鐵總價地王，以及上海的顧村地王。”

同時還提到國企改革的背景

一位業內人士認為，國企的高調拿地也與目前的國企改革有關，水電系(魯能、電建、葛洲壩)和鐵路系(中鐵、中鐵建)都不斷進入新城市，在熱門城市拿地王，提高知名度，主要是為了把自身佈局做大。對於國企而言，只有自身有了更大的規模，才能在國企改革中保住自己。

這一點應該是確認無疑的，因為具有深厚財經幫背景的財新網（熟悉政治都知道，老王的派系嘛）

大陸財新網發表胡舒立的文章《“地王”頻現，應該怎樣調控房地產？》。文章稱，需要重視的一個現象是“地王”頻現。據不完全統計，僅在5月，大陸便出現69宗“地王”，其中，56宗出現在二線城市，買家則以央企、國企為主。

文章稱，央企熱衷“地王”，根本上是國企軟預算約束的痼疾使然。但是，在本輪房地產行情中，又有特殊原因。在國企改革無可拖延的情勢下，央企擔心自己成為重組物件，拍到“地王”，能顯著增加企業的土地儲備賬面價值和存貨含金量，做大企業規模。

文章說，國企、特別是央企接連製造“地王”是對房市調控政策的挑戰和消解。這嚴重加劇了房地產市場的失衡，使得一線城市和強二線城市房市越發火爆，而數量眾多的三四線城市則被“虹吸”得氣息奄奄。在這種形勢下，全國完成房地產去庫存的任務是根本不可能的。

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但是問題顯然沒有這麼簡單

土地和房地產可以用來做抵押物融資。並且土地和房地產的融資規模要遠遠大於股票質押的融資規模。

根據惠譽2015年的研報，中國的銀行以房地產為抵押物的信貸資產總額自2008年末以來增加了400%，而其他型別抵押物的信貸資產總額只增加了260%。中國的銀行信貸資產總額中有40%是以房地產為抵押物的。同期，住宅房貸總額增加超過3倍，而以房地產為抵押物的企業貸款總額增加了幾乎5倍。

最新從銀監會得到的資料是，2013年底中國最大的幾個商業銀行的房地產貸款，及以房地產為抵押品的貸款，對貸款總額的佔比為38%。房地產和土地作為抵押品在房地產信託等影子銀行，信貸中的權重可能更大，危害也可能更大。根據麥肯錫去年的債務研報《Debt and (not much) deleveraging》，中國有接近一半的債務都與房地產有關。

所以土地和房地產在中國是比股票更重要的融資抵押物，是最重要的。房地產和股票一樣被作為抵押物質押物融資了，其價格風險其實不在供需，而在質押抵押融資的金融槓桿上。

在中國，地方政府、企業（特別是國企和央企）、銀行是做高中國房地產金融槓桿的主力。根據穆迪的最新資料，地方政府目前的債務總淨額是280萬億元。這些債務的融資抵押物相當大一部分是土地及相關不動產（高速公路，橋樑等）。所以地方政府很有必要做高其融資抵押物——土地的價格。因為如果土地價格表現不好，280萬億元融資的抵押物盤子一旦平倉起來後果不堪設想。（當然要是表現太好也容易被罵）

根據中央國債登記結算有限責任公司最新資料，城投債的31.0%為商業銀行持有，24.8%為基金管理公司持有，21.4%為保險公司持有。商業銀行，基金公司和保險公司中政府資本的比重非常大，也就是“國家隊”。

所以房地產的金融槓桿主要集中在地方政府、商業銀行、基金公司、保險公司，還有央企、國企以及相關特權企業手裡。而央企國企以及相關特權企業的主要融資抵押物也是土地及其相關不動產（廠房，辦公大樓等）。

總而言之，地方政府和央企、國企以及相關特權企業是融資方，商業銀行，基金公司，保險公司是配資方，土地及其相關不動產是配資抵押物。他們才是做高中國房地產金融槓桿的主力。

如果土地和房地產價格一旦掉下來，最慘的就是地方政府、央企、國企以及相關特權企業，還有商業銀行、基金公司、保險公司等“國家隊”。因此在中國債務槓桿逼近超級觀點的檔口，央企、國企才會瘋狂的製造“地王”，地方政府、商業銀行、基金公司、保險公司等則全力配合。(原因之三）

吳裕彬表示，“地王”和股災中質押股票配資拉高出貨相似，都是做高抵押物的行情，“地王”就是高槓杆的“妖股”，要給地方政府、企業（特別是國企和央企）、銀行等“國家隊”解套。股災模式正在房地產市場被完美的複製。280萬億（這只是地方政府的盤子，還沒算央企國企的），主力的盤子很大，拉高的過程若不刺激，這麼大的盤子怎麼出貨？（因此這與我的腦洞猜測是吻合的，我一直認為在利益的一致的情況下，各方是有足夠的動機勾結做局的）

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補充三再來看一篇非常詭異的報道

也是深圳地王的製造者，下面這篇文章裡面滿是G點啊，連浙銀都被牽扯進來了

141億深圳地王制造者：背後隱藏一堆祕密 董事長相當低調




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補充四

起底信達：中國“地王”的幕後黑手之一
去年以來，信達地產在土地市場揮金如土，造就“地王”無數。“我就是錢”一度是信達地產的代名詞。而信達地產的拿地價格即使讓同行也紛紛驚呼看不懂，一些人更直接表態他們的拿地價格“怎麼測算都無法盈利”。那麼信達究竟靠什麼底氣進行如此高的報價？

A股上市公司信達地產，是2009年由信達投資有限公司從一家名為青鳥天橋的軟體公司購買而來的殼，在重組之後信達地產成為信達資產的地產發展平臺。

根據信達地產2015年年報顯示的股權結構，信達地產由信達投資百分百控股，而信達投資隸屬於信達資產管理有限公司。信達資產是建設銀行最初為剝離不良資產，而設立的不良資產處置平臺，其與東方、華融、長城併成為四大資產管理公司，業內俗稱為四大AMC，是金融行業最著名的金融巨頭。

信達資產註冊資本為251億，公司性質為非銀行金融機構。其67.84%的股份由中國財政部直接持有。

信達地產的2015年財報顯示，全年營業收入81.36億元。這一規模，相比房地產行業第一位的萬科，收入不足後者的4%。雖然規模不大，但是鑑於信達地產央企的血統，其在財務上的任性，是任何一家房企望塵莫及的。

2015年，信達地產總債務規模為305.01億元，同比增長70.45%，主要通過增加短期、長期借款及發行債券增加外部融資，其中短期債務高達142.50億元，同比增長93.25%，長期債務162.51億元，同比增長54.47%。

進入2016年，信達地產的債務規模繼續大幅上升。在其今年初發債時，中誠信證券評估有限公司做的一份評估報告顯示，截至2016年3月末，信達地產的資產負債率和淨負債率分別為83.96%和315.48%。財務槓桿在行業中亦處於較高水平，未來隨著土地投資的增加以及專案開發的繼續，負債水平或將進一步上升。

信達地產負債率的走高，原因很簡單，就是買地。簡單回顧一下信達地產在土地市場的機場令人印象深刻的表現，2015年11月，信達地產以總價72.99億總價摘得上海新江灣地塊，摺合樓板價高達49152元/平方米樓面價，重新整理成交記錄。

2015年12月，信達地產總價30億元，樓板價2.7萬元拿地深圳住宅地王

。

2016年，5月，信達地產以總價123億元摘得杭州首幅總價超過百億的地塊。據悉，信達拿地的價格因為遠遠高於受託價格，導致本與其聯合拿地的萬科當場退出合作。（看到沒，呵呵，本來和信達聯手的萬科，一看這個瘋子，立馬就呵呵了）

1個月之後，信達地產再次以總價58億元拿到了上海顧村地塊，3.6萬的樓板價再次重新整理了當地的出讓紀錄。

信達地產用錢製造了土地市場的一個又一個地王。有房地產企業負責財務人士表示，在整體貨幣寬鬆的環境下，央企背景的信達地產，融資不成問題，融資成本也低，其擴張不受資金的限制。此外，信達的資本運作的優勢，也是其它房企所不及的。

克而瑞研究中心釋出的一份《170億搶地王，信達地產的錢從哪來？》報告中稱，除了銀行貸款、股權質押，增發等常見的金融手段，基金是信達資產向信達地產“輸血”的渠道。

據不願具名的房企負責人透露，信達地產急於在一二線市場擴張，今年其在土地市場的投資計劃是100億本金。根據土地出讓的相關要求，競買企業在競買土地時，1/3資金是開發商自有資金，換句話說，信達地產今年投資的規模實際可能高達300億元。這個投資規模相比起在2015年年報中披露的80億土地投資額，提升近四倍。

信達不斷締造地王的背後，是外界對於其不惜代價大舉進軍房地產業的不解。有房地產行業人士稱，以信達在顧村的地塊為例，無論怎麼測算，都無法盈利。央企和一般的民營企業的思路不同，其應該不是為了單一的專案彙報。

上述克爾瑞研究報告稱，中國信達作為央企金融巨頭，主業的利潤率遠高於房地產。在當前經濟和市場背景下，中國信達最需要的實際是資產配置。從2015年7月開始，離岸人民幣匯率持續下跌，加上通貨膨脹的影響，人民幣貶值加速，因此合理的配置資產規避匯率風險是需要企業考慮的。而中國信達作為國內四大AMC之一，屬於典型的“不差錢”，資產配置時需要一類能夠承載大量資金投入的行業，而房地產是最為合適的。

有分析稱，財政部有意輸血，信達在財政部的授權和支援下，激進拿地，炒出大量的地王專案，然後仰仗著不可思議的低息利率來支撐著盈利模式。（高層有意輸血，地方樂見其成）

另一個炒高房價的佐證是，信達通常在拿地之後並不自己開發房地產，而是找另一家地產商做合作伙伴，由合作伙伴開發和銷售，而信達僅作為出錢的大股東。也就是說，只管出錢炒高房價。

當然啦，萬一要是炒的價格過高，引起輿論反彈了，高層就立馬出來降降溫，談談話啦，一個唱黑臉炒房價，一個唱紅臉表示不允許炒高房價，要出臺限制措施云云，義正言辭的表示要約談相關央企，給屁民點交代，實際上有用麼？地王都已經搞出來了，錢是絕不可能退回去的，然後雷聲大雨點小的了事了

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補充五，關於評論區有人預測房價未來行情的事情，我在這裡談幾句

首先要自己能夠明白自己購房的動機是什麼？因為政府非常噁心一點的做法就是將教育醫療等資源與戶口進行繫結，而戶口與房子繫結，假如你家小孩子要去上學了，但是即使你明知道將來房價會跌，你覺得你有選擇嗎？你能選擇嗎？再假如，你女朋友，丈母孃覺得你沒房子就不能結婚，這時候，你又有選擇嗎？明知道前面是個坑，你捏著鼻子也得往下跳，那麼好了，下面我進行討論房價就必須將這些社會因素拋開，單純從人口，經濟等除社會方面外的因素進行討論，否則的話，討論就無法展開，也毫無意義。
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必須說明的是影響房價的因素是非常之多了，包括銀行貨幣政策的鬆緊，國家巨集觀調控政策的出臺（比如限購或者可能徵收房產稅之類的），資本從中國的流入與流出，而具體到每個城市上又包括這個城市的戶籍政策，產業發展狀況，城市規劃情況，人口的流入與流出，房屋空置率情況等等非常之複雜，我細細想了下，還是難以一一進行描述，就暫時先停到這裡了，因為如果我來談論，必然也是泛泛而談，不可能面面俱到了，而這當中要是某個因素沒有如我所設定模型那樣發生，結論當然也就難以成立了。
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房產稅會導致租房價格上漲嗎？ - 楊丹塵的回答
這個是我針對某項具體政策的討論，我想這才對各位更加有幫助一點，也不至於跟撒胡椒麵一樣，什麼都談，又什麼都談不深入。謝謝