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　　漫長的等待

　　09-10年，杭州的房價轟轟烈烈，政府出讓土地獲得收入1200億元，超過北上廣深四大一線城市成為全國最高。當年許多樓盤幾乎翻了一倍，成為有房的大爺大媽最快樂的談資。

　　那年我拿著千把塊工資，懷著屌絲憤世嫉俗的心態，讀著高曉鬆的《不買房，買夢想》, 心想這房價tm到頭了，機會早tm沒了，不買才tm對的！雖然後來幾年，當我用同樣酸爽的心態丈量北京和上海的房價被煽了無數巴掌，可杭州的房價確實不緊不慢地躺了許多年。

　　09年的歷史還會重演嗎？

　　我覺得不會， 不過俺打算把為什麼放在最後，已在杭州買房的人還是晚點再艹我吧。

　　杭州房勢

　　對比度超強的郊區

　　這兒，先拿圖快慰下大家，首先是杭州的價格分佈，我把鏈家網4000餘小區按每平米均價，畫到了圖上(點的大小和顏色都和價格正相關，價格的區間取的是8000 - 55000 / 平米，大於55000以55000計，小於亦然)。

　　上圖看到，杭州總有些高價的小區，出現在遠離中心的郊區，比如看著左下角的大紅點『雲棲玫瑰園』，順勢搜到了『1.21億元浙江最貴豪宅成交，又在雲棲玫瑰園』，嚇得老子又去廁所撒了泡尿...

　　屌絲理解不了超富帥的心態，但超富帥也沒有影響杭州房價的大局，8w一平的雲棲玫瑰園周圍遍地都是1w/平的鄰居, 所以這個地塊的均價其實不高。因此如果我們把土地分成六邊形網格，我們對網格內的房價做加權平均，看得到被平均的郊區地塊的均價其實不誇張:

　　價值巔峰：西湖 | 一號線 | 西溪溼地 | 市政府 | 學軍小學

　　杭州的高價區環抱西湖。

　　五萬以上的房子沿著西湖的東岸和一號線一交叉拼出了一個人字形，但尼瑪你放大一看，發現從八萬的房子到2萬5的房子，也就走個幾百米到了（什麼叫情懷，痛砸百萬，只為坐在陽臺看西湖）。

　　同樣是著名水域，錢塘江就沒那麼大魅力，江南江北，大多隻是價格比周邊略高一籌。

　　好山好水好多學校，除了西湖，西溪溼地邊的房價也很高。

　　當然還有些高價區，比如圈中所示，大致是學軍小學的輻射圈（這個圈不精確，示意一下），而右下角的紅點是錢江新城的，杭州新市政府就在那邊。

　　聊聊漲價

　　去年年中，股市6000點神話宣告流產。偉大的牛市破滅後，失望的資金流向樓市。然而，杭州並沒有顯示出理應呈現的亢奮，杭州漲的最快的也就20% - 30%，放到上海也只能消失在中位數的海洋裡。

　　這一年，上海暴漲了, 蘇州也在暴漲。倘若我們把這三個重要城市的房價增長熱力圖畫在圖上，杭州房價的增長顯得黯淡無光(顏色為 0% - 55%的對映，超過55%漲幅的標為亮黃色):

　　不過，少漲也是漲，杭州的房子在哪裡漲的快呢，看圖在此

　　杭州漲幅地圖(年漲幅為 30% 以上為紅色， 不足為藍色，紅色越多漲越多，反之亦然):

　　多少，我們看得到一些pattern，比如二號線及其規劃部分，給沿線的房價帶來了一些紅利，但更有意思的是板塊的區別。

　　而且，杭州和上海不一樣，上海的高增長空間，多少是被中環包裹著，但杭州漲價最快的區域，卻大致分佈在城市的延伸地帶，一個內聚，一個外拓:

　　上海漲幅地圖(年漲幅為 5% 以上為紅色， 不足為藍色，紅色越多漲越多，反之亦然):

　　我覺得原因如下：

　　杭州的市區，大致屬於古老、低矮、小資的旅遊片區，不會亂拆亂建。杭州的教育板塊（城西和下沙）、新的市政府、公司聚集地（濱江和未來科技城），都分佈在市中心周邊，就像八爪魚的爪子，這並不像上海，辦公樓、產業、商業密密地交織和分佈在市中心，這些資源驅動年輕人和中年人聚集，形成了買房主力軍。

　　我們容易發現，拱墅區拱宸橋街道漲了（金渡北路 快速路，萬達），九堡漲了，下沙也漲了一些，但我其實不是很清楚背後的原因，歡迎大家補充??。

　　而微跌和滯脹的板塊也不少，比如錢江新城，當年市政府遷過去的時候轟轟烈烈過一陣子，價格一來就三四萬，後來一直滯脹，現在也不例外, 還有新餘杭也在滯脹甚至微跌，後面會繼續提到的??。

　　片區分析

　　廣義的杭州很大，桐廬、千島湖和市中心都是杭州，城區們彼此很遠，相互獨立。

　　狹義的杭州很小，自行車南北穿城，只消半個下午 。

　　你很少見到一個省會，一個新一線城市是這樣袖珍的。

　　也許因此，今天杭州還在進行大面積的建設，但是，怎麼用資料求證？

　　首先擬一個指標，算算杭州房子的供應量。

　　通過鏈家網的小區字典，把所有小區的戶數（一個小區有多少間房子）都採集後，按照建成年代進行求和， 就可以計算出每年供應了多少可以買賣的房子了。

　　我覺得以樓為單位（或以建設面積）未必能準確反應最後的供需關係，打比方某城市的住宅低矮，每個建築住不了太多人，而某城市的住宅很高，一棟能住好多人，同樣要給2000w人住，供需關係就不適合直接用土地面積、建築個數來反應，因此總戶數，我覺得可以反映這個城市到底能解決多少個家庭的居住問題。

　　我們看到，杭州的供應端還在不斷增加，（明年也許會縮減一些，因為G20很多工地都停掉了，已經能從政府資料裡看到這點），至少總體趨勢是這樣的。

　　濱江崛起

　　十五年前，濱江就已經成為一個道路寬廣、阡陌縱橫、高樓林立的水泥新城了。 那時的暑假，我騎車從蕭山去杭州，最大的屏障卻是這段平坦的城市道路，因為買不到一瓶可樂，沒有一家餐館和超市。

　　那時偌大的濱江，到處都是光禿禿的住宅區，白天看不到晾衣服的架子，晚上見不到視窗暖色的燈光，稀疏的人流竟養活不了幾個超市，因此幾乎在我離開這裡後的十年裡，都覺得濱江和無數鬼城一樣，是災難性的爛尾投資。

　　很多年後某個早晨，當我被濱江早上巨大的人流淹沒的時候，才意識到，這真是個成熟的大板塊了。

　　濱江有許多公司，也有很多學校，阿里、網易、華為，都在濱江有點，習近平來杭州，參觀濱江的企業。我爬過餓了麼的外賣訂單資料，濱江的訂單巨大無比，直接埋沒了蕭山老城區。

　　杭州的任何一個區，都沒有濱江區的人口增速快，從2000年到2010年，濱江的人口翻了3倍，你可以參考人口普查資料。

　　09年來，濱江的房價一路往上，從09年至今，翻3倍的房子也並不為怪，而我們也很容易能看到濱江和其他區的建設量趨勢變化。

　　如果我們打印出近年來（2010-今開發完成）的小區，以小區的規模對映到點圖的顏色和大小上，而我們也容易發現，濱江目前的趨勢是往東擴充套件，主要在1號線和2號線之間，而其中北邊就是現在的g20會場。

　　一路向西

　　作為今天市中心的武林門是老杭州的城門，往北就是農村，現在已經是市中心了。

　　同事說，杭州人喜歡城西。杭州城市突破了武林門後, 多少是向西發展了。

　　13年來阿里，剛搬到新園區，第一次過來，計程車在空空如也的文一西路上一馬平川，上六樓一看，周圍都是綠色的，忒tm鄉村了。

　　14年我住在公司附近，周圍已經是工地的世界，每天六點準時都被門口打樁的聲音吵醒，上班的路每天都是髒的，變成了工程大車的塗鴉傑作。

　　15年每天九點上班，車已非常多了，高教路已經堵成翔，隔三差五可以看到焦急的司機衝上了綠化帶，而公司門口的車也停出了幾公里...

　　阿里巴巴作為未來科技城的一個部分，就吸引了2w多人的流量，如果按照未來科技城的規劃，這邊聚集的人會更多，當我身邊的小場景放到大環境裡，才發現我們正處於餘杭大開發的核心地帶，而餘杭的開發目前的體積，也是全市所有區最大的:

　　不過雖然餘杭區人口增長很快，這一年的增長表現卻是比較平淡的，未來科技城附近平平，新餘杭一些盤都開始跌價了，是否看漲未來，還是個信念問題??

　　城市屬性更重要

　　上海人為浦東浦西哪個牛爭了那麼多年，北京六環自然和宇宙中心五道口大不一樣，不同的地段，差個10倍的房價也是正常。

　　我覺得城市是個抱團取暖的組織，比如房價的漲幅。

　　看了十個城市內部的漲勢分佈，也比較了之間的差異，容易發現，相比城市內的房價差，城市和城市之間的平均漲幅差異更大。

　　西湖區平均漲了50%，上城區是不會只漲20%的，我覺得作為一個袖珍的新一線城市，杭州面積不大，坐幾站地鐵也沒差太多啊。而城市與城市之間就差遠了，只有國道省道鐵路稀疏相連，即便現在有了高鐵經濟，他們依舊是相對獨立的孤島，除了物理隔離，還有社交隔離，缺少『你漲我tmd也漲』的情緒互相渲染。

　　因此，我們回顧文初的三個城市漲勢地圖，蘇州和上海暴漲，然而杭州全體暗淡，杭州漲的多的，在上海還沒到中位數。

　　通過比較 揣測未來

　　有人說杭州庫存已過高，有人說杭州還是窪地，我們如何通過資料做點分析？

　　我又舊事重提，一條資料狗的上海買房攻略裡已經寫過一遍:

　　在知乎上眾多回答裡,我很感興趣的是這個答案 中國樓市房價是否會崩潰？何時崩潰 莫名的回答

　　有研究對美國、澳州26個房價超高的城市的研究表明,其中有23個都有嚴格的“可持續發展”法案,比如舊金山灣區, 5 / 6的土地是不能開發的, 沒房子可賣價格就水漲船高了。而一些城市,比如Houston,全美第4大城市,收入很高,但房價卻是美國前15的低, 有錢並沒有說明房價一定高，而加州的Palo Alto，由於政府控制房屋建設，從1970到1980年十年間，甚至一所新住宅都沒有建起來。雖然這十年間，當地的人口幾乎沒有任何變化，可房價卻翻了4倍。

　　所以，如果政府減少土地供給，也就是減少每年新增的房屋數，房價一般就會漲，即便人口不變，其實這個在中國各個城市也比較明顯。

　　杭州的房子增速在加快

　　我們把上漲很凶猛的北京、上海、深圳、廣州與杭州並列，繪製其戶數增長曲線（每年新建設的房屋量為y軸）時，奇蹟發生了，看下圖，填色部分為杭州，其他城市的建設量都在一路下行，而杭州的建設量在一路猛漲，真的是猛漲！...

　　看過美國的房價規律，我對杭州的未來深表憂慮。

　　不過萬一建設量上漲，人口增加也快呢？

　　回顧杭州的人口變遷

　　那會不會，雖然杭州人口的基數不大，但還以一個很牛的速度在增長呢？

　　首先看看其他城市， 百度搜索『北京 人口增長』，百度給你吐出個曲線:

　　本世紀後北京的人口竟然增加了60%有餘。

　　然而杭州的人口增長一直非常漸進溫和，即便從1990年到2014年近25年，本地戶口數也就增加了30%，人口變化不是很大(資料來自杭州市統計局)。

　　但還有一點很有意思，杭州市的非農戶口卻增加的比較快，14年是90年的2.4倍，我把圖畫在下面，黃色的是城市戶口的變化，灰色的是總人口的變化，有意思的是1994年左右，農村轉城市的人忽然多起來了。

　　因此雖然基數變化沒那麼大，但結構變化還是挺厲害的，也許真是這些進入城市的人口，購買了越來越多的商品房。

　　這個人口刺激對越來越熱火的建設量而言，應該還是不夠的，所以有了之前我的分析，杭州市中心的人均保有商品房量比北京、上海、深圳甚至南京的量要大，因此其漲幅很難像曇花一現的09年一樣萬流湧動了。

　　供需關係大PK

　　因此，我覺得需要有一個指標去刻畫這種供需關係，最簡單的也許就是人均商品房套數，假設叫K, 如果全城都是三口之家，每家一套房，則k = 1 / 3 = 0.33, 這個指標越大則越供大於求，如果這個指標比較小，你大概是能想到有好多白領屌絲們都要擠隔板房、地下室以及八人一間的大通鋪了(俺的北京記憶啊)。

　　然而杭州那麼大，千島湖和桐廬縣也是杭州，海量的農村。鏈家的住宅資料都是商品房，沒把農民自己蓋的小樓算在裡面，如果一個地區農村或城中村多，k就很小，資料顯得好像房子很稀缺似的。

　　所以我想到的一個辦法是，找城市最核心區，也就是高樓林立，沒啥農村戶口的區域做對比，這裡的人口比較接近購房人口，因此可以直接拿 商品房總量 / 人口總量作比較:

　　杭州市的上城區和下城區基本是沒有農田的，杭州濱江區、西湖區可能有一些城中村/農村，指標可能略低些，對比上海徐匯、普陀、楊浦，北京東城區、西城區、朝陽(可能有些農村)，深圳的福田區(可能有些城中村)、南京鼓樓區等，通過這些區域的商品房數量和人口 (所有人口資料都是晚於2010年最後一次人口普查的, 最近的是去年)計算k值：

　　我不知道鏈家網南京的小區資料採集總量是否全面，但總體上，杭州人均擁有的房子竟然齊刷刷是最多的，相對而言，我猜測杭州的建築造的有點多。

　　寫在最後

　　房價的漲價就像一個殘忍的濾鏡，拉開了社會的對比度，有房的人在牛市賺了一票子錢，沒房的人增加了一個巨大的臺階。

　　相比北上廣深，杭州房價不算高，工資 / 房價還是比較合理，在這個層面上我覺得杭州是個宜居城市，有效工資比較多。

　　總之，我狗覺得，杭州的房子也許還會往上走，但投資潛力不如北上深圳的機會，享受生活等其他需求顯得更重要些。

　　這篇文章就到此為止吧，許多觀點距離純資料展示有點遠了，見仁見智的事誰都能扯一點，還是兼聽則明好。也歡迎大家在俺的公眾號裡留言。

　　一點預告

　　我狗比較俗，還是拿賺錢說事吧。

　　若以2年作為週期，資料體現的趨勢多少是有點用處的，你可以感受些大家的投資動向，猜一猜大家一兩年裡會想什麼，甚至根據一些演算法發現一些始於毫末的動向。

　　但買房是個麻煩事，你也未必想做短線。

　　那麼如果是以15年為週期呢？我又回憶起默唸著艹泥大爺騎車穿過濱江2001年的炎熱夏天，如果當年我就在電腦裡裝了爬蟲和資料庫，而鏈家網已經蒐集了所有小區的價格資料，手上有個二十萬塊錢，我會買濱江的房子嗎？

　　風物長宜放眼量，道理誰都知道，但眼光長遠容易麼，15年不易，何談50年？

　　讓我最震撼的一副圖，關於北京的房價增長變化，下午呈現在螢幕前，多少印證了一個跨越50年的預言。

　　呵呵 俺承認，有點標題黨，且待資料狗下回的大眾點評唄。

　　感謝

　　資料採集自鏈家網，感謝鏈家上海研發中心支援。感謝邱晨老師、 barbapapa、夏石寬、倩倩等給出的建議。