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隨著“租購併舉”制度的深化，租賃住房市場進入了一個新的發展階段。上海市開始就《上海市房屋租賃條例(草案)》(以下簡稱《租賃條例(草案)》)徵求意見，徵求意見時間為2022年11月2日至11月16日。

11月2日獲悉，上海人大官網，《租賃條例》(草案)共7章65條，涵蓋完善治理機制、規範租賃行為、加強市場主體管理、民生保障與服務監管並重等五個方面。

為平衡租賃雙方的權利義務，《租賃條例(草案)》明確了出租人和承租人應當遵守的行為規範，如明確了租賃房屋應當遵守的規定、禁止群租房、商品房管理制度、公共租賃住房管理制度、廉租房管理制度、園區出租管理制度、智慧社群管理制度等，並對辦理租賃登記備案的具體要求進行了細化和完善。同時，也鼓勵當事人訂立長期租賃合同，建立穩定的租賃關係。

從市場主體角度，提出加強對個人“二房東”的監管，加強對房地產經紀機構和住房租賃企業的管理，包括建立備案制度、從業人員實名從業、規範房源資訊釋出、實行網上籤約、資金監管等要求。

在民生保障方面，既要確立目標導向，擴大保障性租賃房供應，又要加強源頭規劃，明確專項規劃編制和重點佈局要求。

《租賃條例》(草案)還明確了建設管理要求，合理設定准入條件和退出機制，優化申請稽核流程，提高分配使用標準，規範租金和租賃期限。

易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進告訴介面新聞，保障性租賃房單列一章闡述，體現了上海對保障性住房的長遠考慮和重點培育思路。涉及政策導向、佈局要求、建設要求、管理要求、承租人和出租人規範、租金和租賃期限、住房公積金支援等。制度完備，有利於更好地促進租賃住房的長期健康發展。

上海保障性租賃房建設正在加快。截至目前，上海已建成籌集保障性租賃房36.3萬套，供應18.6萬套。10月26日，上海最大的社會保障房租賃社群——微領地浦江中央社群開盤，可供應房源3000餘套。

值得一提的是，《租賃條例》(草案)不僅明確了市、區政府的職責，還明確了房管部門為主管部門，規定了其他相關部門的職責，以及街道辦事處、鄉鎮人民政府的職責。治理機制有望不斷改進和完善。

另外，要做到服務和監管並重，強調租房要增強人的獲得感。

比如，建立完善全市統一的住房租賃公共服務平臺，提供“一站式”服務，加強資訊共享和業務協同。同時，要建立租金價格監測機制，穩定租金水平，加強對承租人享受公共服務和便利的保障。

突發事件發生時，應保障承租人和共同居住人的基本生活。對此，嚴躍進分析，這一政策與當前的防疫工作緊密結合。此次納入租賃條例，足見在社群管理中充分保障租戶權益的重要性，值得其他城市借鑑。

同策研究院高階分析師肖雲翔在接受介面新聞採訪時表示，住房租賃新規重新規範了過去租賃市場的一些亂象和矛盾，對於保障上海住房租賃市場健康發展具有積極意義。

肖雲祥說，條例明確提到禁止群租。上海打擊非法群租多年，但現象複雜，時有死灰復燃之勢。這次在條例中再次明確，也意味著打擊群租房將是一項長期的工作。

總的來說，這個政策是明確的。要踐行人民城市重要理念，堅持“房住不炒、租購併舉”的發展方向，培育發展住房租賃市場，加快形成多主體供給、多渠道保障、經營服務規範、租賃關係穩定的住房租賃體系，滿足居民多層次居住需求。

在嚴躍進看來，明確住房租賃制度的概念，特別是增加了“經營服務規範”和“穩定租賃關係”兩項內容，比傳統的“多主體供給、多渠道保障”的提法更上了一個臺階，體現了上海對經營水平和租賃關係的高度重視，值得全行業借鑑。

上海中原地產首席分析師陸總結，這次上海以法規的形式從多層次、多維度入手，維護整個租賃市場的秩序、健康、安全，有了更強的法律依據，對租客和市場主體都有利。

繼北京之後，《上海市住房租賃條例(草案)》是又一部規範住房租賃、長租公寓等新業態的地方性法規。

中國研究院指數部副研究總監徐躍進認為，在京滬的帶動下，未來可能會有更多城市出臺住房租賃政策。