2018年7月14日，我跟男朋友去天津實地查看之前預約下的房子，並打算在買賣雙方就房屋價格、定金、過戶、落戶等溝通無任何問題的情況下，與中介(此處指我愛我家)和賣方簽署三方協議並將定金交於賣方。

然而問題就出在了「落戶」這個問題上，我們在天津買房子的其中一個目的就是為了落戶，截止到當天之前，我們了解的都是如果房屋本身已經落了戶，那麽進行二手房交易之前，賣方應該將他的戶口遷走，以免對後面客戶的落戶造成影響。

但當天這個賣方的耍賴程度真是刷新我的認知，第一溝通時關於戶口問題說了幾點：

1. 賣方的戶口遷走不遷走，不影響買方的落戶，也不會影響買方後續的房屋交易，口口聲聲的說自己比中介還明白這個政策，後面證明被打臉。

2. 賣方表明在收到房屋總款之後，如果影響買方落戶，才同意遷走戶口。

3. 賣方表明房子是「滿五唯一」，意思就是賣方的名下及賣方配偶的名下在天津市僅有這一處房產，並且持有本屋房產證的時間大於等於五年。對於買方而言，就是不用交增值稅及個人所得稅，個人所得稅為房屋總價的1%。符合「滿五唯一」的房子一般是比較少的，在那個區域，大部分都是剛滿兩年，或者滿五年但不唯一。

4. 不知賣方出於什麽原因，對於自己的職業和戶口要遷往的地點遮遮掩掩。

跟男朋友商量之後，覺著口頭上的承諾沒有任何作用，於是對中介提出落實到補充協議上，其中包含如下幾點：

1. 約定賣方戶口遷移的確切時間，超過日期則視為違約。

2. 約定此房符合「滿五唯一」，如若後續發現不滿足此條件，賣方需要承擔由此產生的費用。

後來中介叫來了賣方並準備再溝通下戶口方面的問題，而賣方則是一幅「房在我手，老子牛逼」的態度，極其不配合工作。過來不帶身份證原件不說，拿出的結婚證上的身份證號碼還少位數，還說直接按照上面的號碼查詢房屋就行。

身份證號碼有誤必然是查詢不出來的，不知道賣方安的是什麽心。最終在中介多次詢問之後，才將身份號完整說出來，我真不知道這種人居然屬於「誠意」賣房的人。賣方前期很強勢地表明不議價很 OK 啊，你認為自己的房子價值這麽多，不接受議價完全可以理解，但是過來簽署協議不配合工作，你這是賣房呢？還是攪局呢？

好，到這前奏完了，前面這些都可以忽略不計，畢竟戶口問題才是第一要事。賣方進來之後還是強調，他的戶口不遷走不影響我們落戶，並「好心建議」我們不要把戶口遷到這邊，否則以後小孩只能在這片上學。呵，是看我年輕逗我麽？我買房子其中一個目的就是為了落戶，你TMD居然還建議不讓我戶口落在此處，我謝謝你的好心，謝謝你全家好心。

男朋友立馬給天津市XX區的派出所打了電話，詢問了政策，結果政府表明必須將原戶口遷走，才不影響買方後面的落戶。聽到這裏，我心裏立刻對賣方的一切言談產生質疑，立馬有了不想買這套房子的念頭。

再之後，賣方同意在收到房屋總款之後，十五日之內將進行戶口遷移，至於什麽時候遷移成功不同意給出具體日期，此處刻意強調「 多久遷移成功在於政府，屬於不可控時間」，甚至轉移話題，追究我們如果貸款辦不下來，要賠償房屋總價的50%，並且定金不退。

另一點補充的關於「滿五唯一」的條款，也不同意簽字，賣方說如果三個月之內他拿不到房屋總款就不能保證「唯一」，此處就涉及到「銀行的不可控時間」，我怎麽知道銀行什麽放貸款，我也不能保證三個月之內，你肯定拿到總房款。你既然可以強調戶口遷移存在「不可控時間」，那為什麽還要我們承擔銀行放貸時間不可控導致的費用問題？難道你戶口遷不走，導致我們落不成戶，你就不該承擔責任嗎？

最終的結果可想而知，談崩！最後賣方還跟中介幹起來了，賣方單方面違約，還將責任推給中介，要求中介退還一切服務費，並撤銷委托給中介的賣房協議。

下面給出關於落戶和購買二手房方面的建議。

一、關於落戶問題的幾點建議

1. 應要求賣方在申請過戶登記前的特定期限內將戶口遷出，而不能約定在申請過戶登記、交付了大部分房款之後。如果賣方提出在交易完成後的一定期限內將戶口遷出的話，買方則要審慎決定是否要接受這樣的交易條件。此時可能會出現賣方跑路的情況，所以現在想想當前賣方要求在收到全部房款之後，才同意遷出戶口就存在一定風險。

2. 如果賣方沒有按照合同約定期限遷移所有的戶口，賣方應當按照合同約定標準支付違約賠償金，買方可以直接從該房價款中扣除違約金，不足部分仍然可以向賣方進行追償。

3. 如果購房協議中對戶口問題沒有明確約定，各項購房手續審批合格，買賣手續已經完全結束，沒有訴訟點，法院也無法進行受理。另外，即使購房協議中對遷戶口進行了約定，法院受理後，還要看原房東是否具備履行條件：如果原房東真的無處可以落戶，法院也沒辦法強制執行。目前，單純就戶口遷移問題向人民法院起訴的，人民法院一般不予受理或駁回起訴，但可以就戶口遷移問題起訴要求出賣人承擔違約責任或解除合同。

二、購買二手房的註意事項

1. 房屋手續是否齊全？是否存在抵押？

房產證是證明房主對房屋享有所有權的惟一憑證，沒有房產證的房屋交易時對買方來說有得不到房屋的極大風險。房主可能有房產證而將其抵押或轉賣，即使現在沒有將來辦理取得後，房主還可以抵押和轉賣，所以最好選擇有房產證的房屋進行交易。

2. 房屋產權是否明晰 ？

有些房屋有好多個共有人，如有繼承人共有的、有家庭共有的、還有夫妻共有的，對此買受人應當和全部共有人簽訂房屋買賣合同。如果只是部分共有人擅自處分共有財產，買受人與其簽訂的買賣合同未在其他共有人同意的情況下一般是無效的。

3. 交易房屋是否在租？如果出租，應該明確租金歸屬問題。

4. 房子本身：地面的保持程度；墻面是否存在裂縫和爆皮；下水道和水壓是否存在問題；地面或房頂是否漏水？

5. 對賣方做下了解，賣方跟房子一樣重要。

了解賣方及其親屬的職業狀況；了解賣方出售此房的原因。對賣方越了解，才越能保證後續不會有太多麻煩。 如果原房主只是因為像出賣或者缺錢或者有更好的房子，那就不用擔心。如果是房子質量問題，房子老化或者違反市政規劃需要拆遷的房子，最好不要購買。

6. 將一切你所能想到的問題或者事實白紙黑字的落實到補充協議上。

7. 補充協議也應該對中介進行約束，例如服務費的付款方式和時間等。

三、從這件事上反思

1. 準備做一件事之前，明確核心目的，並且一定要做足功課。比如落戶問題，如果賣方不移走戶口會不會影響買方的落戶行為？明確這一點之後，即便賣方說的再怎麽天花亂墜，自己也不會動搖和上當。

2. 對於不確定的問題，不要輕易聽信他人，一定找官方確認和證實。比如落戶問題，最有解釋權的肯定是天津市XX區的派出所。

3. 自己的事情自己要上心。如果自己都不上心，別人更不可能替你去操心。

4. 做事之前，要搞清楚執行的流程和路線，並對每一步可能出現的問題做B計劃。

這是我當天看二手房的全部流程，希望對你有幫助！同時祝福你早日買到合適的小窩！

聊聊二手房交易遇到的惡心事