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近日，新京報記者在房地產租賃管理系統、安置房管理系統、國有物業管理系統、國有物業管理系統、酒店管理系統中看到，目前有不少月租超過10萬元的高檔住宅正在租賃中，包括上海湯臣一品以及北京元璽堂、一號使館、萬城華府等小區的房屋。

為什麼這些處於“塔尖”的高階住宅會出現在租賃市場上？事實上，近年來，在“住不炒”的大背景下，高階住宅市場已經越來越接近租賃，高階住宅長期租賃已經成為行業發展的大趨勢。在業內人士看來，雖然受疫情影響，上半年高階住宅租賃市場波動較大，但市場正在逐步復甦，看好行業未來發展。

高階住宅市場越來越與租賃“結盟”。

最近租賃行業挺熱鬧的。首批三隻REITs上市一個月後，9月22日，上交所網站披露，華夏基金華潤巢租房封閉式基礎設施證券投資基金向上交所提交申報，並獲受理。可以說，在租賃房建設提速的同時，公募REITs的利好訊息頻傳，拉開了行業金融化的大幕。在市場化租賃方面，還有一個越來越明顯的大趨勢——在“住不炒”的大背景下，高階住宅市場越來越向租賃看齊。

以高階住宅代表湯臣一品為例。根據湯臣集團的經營策略，兩棟住宅樓指定出售，另外兩棟住宅樓保留出租。湯臣一品官網顯示，B棟出租戶型為431-434平米；D棟一層一戶，出租戶型約597平。

新京報記者注意到，在Ke Holdings Inc .平臺上，湯臣倍健面向西南的四室一廳一衛一品一套正在對外出租，面積437平方米，月租9.3萬元。

其他專案也有很多高檔住宅在出租。根據科控股(Ke Holdings Inc .)的平臺，上海目前有44套月租金在10萬元以上的高檔住宅租賃房；北京月租10萬元以上的高檔住宅租賃房源有56套，包括元璽堂、一號使館、萬城華府等。深圳月租10萬元以上的高檔住宅租賃房72套。目前，上海、北京、深圳月租10萬元以上的高階住宅租賃房分別有8套、23套、28套。

中國奢侈品研究院院長朱小紅表示，高階住宅市場不如剛需市場敏感，漲價降價“不是坐電梯，只是走樓梯”。價格比較穩定，不抗跌的基本都是偽高階的房子。“高檔房子租金比較高。對於一些業主或者投資者來說，出租也是一種收入，比空置要好，而且不影響自己房產的保值。”

高階住宅租賃的房東和租客分別是誰？

值得一提的是，市面上的高檔房都是哪些人群在租，是哪些人在租？

“近年來，在高階住宅租賃市場上，出現了一種趨同現象，即高淨值客戶過去可能通過頻繁的買賣獲得了收益。但在‘住而不炒’的大背景下，越來越多的房產主會更加理性地規劃自己的資產，讓其作為有租金收益的產品來運營。”高階租賃品牌Free Manshe的執行長陳侃說。

“買和租是完全不同的生活方式。許多租房者更富有，但他們選擇了不同的生活方式。”據陳侃介紹，普通高階住宅租金每月2.5萬元，每年30萬元。可見，高檔住宅的租戶也是中國的高淨值人群。在住房市場上，這些人有更多的房子可以選擇，他們的需求不是“租一套房還是買一套房住”，更多的是如何最大化的提高居住品質。

據ICCRA住房租賃行業研究院院長趙冉介紹，高階租賃住房產品可分為分散式高階住宅和集中式酒店式公寓。他們的來源結構頗為相似，主要是在中國工作的外企高管、國內民營企業家和年輕新富人群。在疫情的影響下，國內來源的比例在不斷增加。

RealData高階分析師黃輝指出，從租客特徵來看，今年高階服務式公寓租客呈現出外籍租客比例下降、90後租客比例上升的趨勢。

租金方面，根據ICCRA對一線城市酒店式公寓的租金監測，今年上半年高階租賃房產品平均租金較2021年同期上漲約8.6%，平均租金率變化不大。

“雖然高階租賃住房產品在整體租賃住房市場中的份額不到7%，但存在真實的市場需求。與普通租賃住房產品相比，從運營層面來看，雖然租金水平處於高位，但運營成本也相對較高。所以毛利率在65%左右，低於普通租賃房產品。”趙冉說。

疫情穩定後，高階租賃市場逐漸恢復。

那麼，今年高階住宅租賃市場的走勢如何呢？黃輝的分析指出，與疫情前的2019年相比，今年高階酒店式公寓的出租率仍有所下降。但在疫情影響下，租客對居住安全和品質的要求也在提高，酒店式公寓的租賃需求依然旺盛。

至於分散的高階住宅租賃，據陳侃介紹，從一線城市來看，今年上半年，在疫情影響下，外地人減少，國內高階住宅客戶也減少。因此，高階住宅租賃市場受疫情影響波動較大。

“不過，與短租市場相比，長租市場受到的影響會小一些。就自由俠社而言，雖然也受到疫情影響，但整體運營還是比較平穩的。究其原因，目前達到一定體量和規模，專業提供高階服務的去中心化服務機構並不多。漫舍高峰期入住率可達百分之九十七以上。今年受疫情影響，略有下降，但也在90%-95%之間。”陳侃說:“隨著疫情的穩定，入住率正在穩步上升，預計將恢復到95%以上。”

同時，針對行業的未來發展，陳侃表示:“高階住宅租賃是一個朝陽產業。朝陽行業並不意味著暴利行業，而是相對辛苦瑣碎，對綜合能力要求較高的服務行業。品牌價值和服務溢價的打磨需要時間。對於行業從業者來說，短期有挑戰，但長期有很大的發展機會。”

黃輝指出，與藍領或白領租賃房不同，高階租賃房更多面向金領、短期商務旅行者等細分群體。這個群體注重居住體驗和服務質量。未來隨著消費和品質需求的升級，高階住宅租賃的市場空間也會更大。對於機構而言，需要提升自身的服務運營能力和質量管控能力，從滿足租客居住體驗的角度延伸租後服務的範圍，從而提升客戶的信任感。