萬科到底怎麼了？

這是萬科工地事故發生後，縈繞在所有人心頭的疑問。

12月29日，元旦假期前的最後一個工作日，上海市閔行區政府微博“上海閔行”釋出官方訊息，29日上午9時10分許，七寶鎮新龍路號文路口，發生上海建工七建公司工地泥土滑坡，塌方200平方，導致3名工人被壓。

中午，“上海閔行”確認，事故中被壓的3人系該工地建築工人，全部死亡，相關調查及善後工作正進一步開展中。

發生事故的工地為萬科企業和金地集團聯合開發的七寶生態園專案，萬科為操盤方。

這已經是近兩個月來，萬科發生的第三起重大安全事故。11月12日，中山萬科的“昇海豪庭”專案發生坍塌事故；12月1日，位於貴州貴陽觀山湖區的萬科理想城發生事故，造成一人死亡。

“凡現象所表現的，沒有不在本質內的。凡在本質內沒有的，也就不會表現於外。”多起安全事故現象的背後，萬科依然是那個萬科，但什麼東西變了？

01｜“活下去”？

自今年9月份爆出“活下去”事件後，萬科一直處於輿論中心。

▲萬科董事會主席 鬱亮

無論是轉折時代的聚焦收斂，還是強調回款帶頭降價，亦或是嘴上喊著“活下去”，行動上卻兼併收購、大肆拿地、疑似“抄底”……每一個萬科的市場行為，每一場鬱亮的公開發言，都在行業內引發廣泛的爭議和討論，昭示著這一家曾經的行業第一企業依然不可小覷的影響力。

而萬科“活下去”事件之所以在行業內被反覆拿出來咀嚼和討論，除了跟萬科本身在行業內所處的地位以及事件本身給行業帶來的巨大影響有關外，也與萬科前後堪稱矛盾的“言行不一”有關。

今年9月份，一張萬科南方區域月度例會上的現場照片刷屏朋友圈，鮮紅色背景中，“活下去”的三字大標語異常奪目。與此同時，有關鬱亮在例會上的內部講話開始在業內流傳。

在講話中，鬱亮提到，（房地產行業的）轉折點實實在在到來了，萬科必須對戰略進行檢討。“集團要做的第一件事情，就是進行戰略檢討，落實到事業部是三年事業計劃書的檢討，落實到我們具體的業務操作是’收斂’和‘聚焦’，以‘活下去’為最終目標。”

當連行業龍頭萬科都只求“活下去”，人們開始擔心，房地產行業是不是真的已經到了生死關頭？

萬科“活下去”事件之所以影響重大，至今餘波未平，正是在於萬科以行業舉足輕重之尊，在這樣一個行業的敏感時刻，發出這樣悲觀的吶喊。在動搖行業信心的同時，也讓不少中小房企的境況更加雪上加霜。

而事實上，萬科“活不下去”了嗎？

不，萬科活得很好。

克而瑞最新發布的資料顯示，2018年1-12月，萬科累計實現合同銷售金額6069.2億元，位列房地產銷售排行榜的第二名。銷售金額成功突破6000億的同時，還於2018年最後兩個月份成功反超恆大近560億。

▲2018年中國房地產企業銷售TOP200排行榜前10。資料來源：克而瑞地產研究。

銷售金額高歌猛進的同時，萬科在土地市場上的擴張同樣令人側目。

據不完全統計，2018年1月以來，萬科至少發起14次併購，累計耗資超過230億元。除卻通過併購間接拿地之外，興業證券釋出的一份研報顯示，1-11月份萬科新增建築面積為4585萬平方米，累計耗資1497億元。

證券時報統計資料則顯示，2018年第三季度，萬科合計拿地金額達到458.7億元，相當於恆大、碧桂園、保利、融創四大房企拿地金額總和（477.5億元）。

一面高呼轉折時代萬科只求“活下去”，一面又大肆拿地、藉機收購便宜資產，疑似抄底，在2018紛繁複雜的市場行情下，萬科堪稱矛盾的行為讓其呈現出了一種言行不一的割裂狀態。

02｜言行割裂下的轉型質疑

事實上，這並不是萬科第一次揹負言行不一的質疑。

2008年，金融危機風波下，王石率先喊出“樓市拐點論”，各種變革手段和促銷手段頻出，第二年，萬科成為國內首家銷售破千億的房企。

▲王石&鬱亮

2012年，鬱亮提出“人人彎腰就可以撿到黃金的時代結束了，房地產行業進入了白銀時代”，順著這個論斷，萬科開始向城市配套服務商轉型，順帶著連其他房企也都處於“不是在轉型，就是在轉型的路上”。

但與此同時，萬科的市場佔有率卻逐年提升，在房地產整體市場規模快速躍進的幾年裡，萬科的市佔率從2012年的2.19%，一路上升至2017年的3.96%。

一位龍頭房企在接受媒體採訪時就曾指出，“每到形勢嚴峻，萬科總會打響行業的第一槍，不僅帶頭喊行業不行了的口號，還會率先降價出貨，”他強調，不要被萬科的口號矇蔽，它非常擅長“在別人恐懼時貪婪”，“畢竟它的負債是最低的、現金流是最健康的，在這個行業低迷期一定會抓緊時間壯大規模。”

當然，這並不意味著萬科就意在空喊口號、虛晃一槍。事實上，許多看似自相矛盾的決定，或許只是想要一個雙贏的結局。

作為曾經的行業第一，萬科在中國房地產市場的發展史上，一直是“符號”一般的存在。萬科自身，也一直是以行業的開創者和引領者自居。

因此，無論是2008年的“樓市拐點論”，還是2012年的“白銀時代”，亦或是2018年的“轉折時代”、“活下去”，本質上都是萬科作為一家龍頭企業所作出的行業思考和判斷。

從這個角度上來說，無論是行業低迷期趁機做大，還是在行業轉型上所做的種種探索和嘗試，實際上都是萬科希冀維護自身行業地位，維持企業長盛不衰、可持續發展所做出的思考和努力。

事實上，雖然一直宣稱，萬科不不再追求做老大、做老大沒有意義，但無論是意識形態還是行動路徑，萬科一直仍是以行業領頭人自居。對於行業第一，萬科依然在乎，且從未放棄。

▲萬科總部大樓

眾所周知，萬科在2014年便宣佈圍繞“城市配套服務商”定位，大力投資拓展、探索發展包括商業、物流地產、滑雪度假、長租公寓、教育、養老等新業務佈局。

但是，雖然在同行中轉型最早，但萬科新業務歷經四年多的發展，發展成效卻並不盡如人意。

其中，備受爭議的城中村改造計劃——萬村計劃宣佈暫停，長租公寓甚至揹負著推高城市租金的罵名。養老業務，鬱亮更是坦承，到目前為止沒有看到任何盈利的模式。

而在這個轉型的過程當中，行業繼續一路高歌猛進，諸多同行快速做大規模，而萬科經歷了“萬寶之爭”，錯步行業高峰時刻，最終憾失行業第一。

也因此，當萬科再度轉舵，宣佈要“收斂”、“聚焦”，而“收斂”主要針對新業務，“聚焦”主要針對開發業務時，外界開始發起質疑，萬科是否轉型過早？

在鬱亮的講話當中，開發業務的重要性被凸顯到了近年來前所未有的高度。他強調：“未來支撐所有新業務的現金流主要來源於開發業務；未來集團有序增長的任務相當一段時間內都將依賴於核心業務；萬科500強地位的維持，也主要靠開發業務。”

一點財經（yidiancaijing）瞭解到，目前，萬科超過95%的營業收入，仍然主要來自開發業務。

03｜留給萬科的時間與空間

現在，萬科開始“聚焦”房地產主業，“收斂”多元業務。

但當房地產的整個環境和邏輯都已經發生轉變的情況下，留給萬科的時間和空間並不多。

一點財經（yidiancaijing）瞭解到，2018年以來，萬科安全事故頻發、質量問題頻現。

1月4日，剛剛交付的合肥萬科森林公園錦庭30平米左右的入戶鋼結構雨棚因承載不起一場大雪突然倒塌；8月18日，武漢萬科高爾夫城市花園小區一住戶家中陽臺突然垮塌；11月12日，中山萬科的“昇海豪庭”專案發生坍塌事故；12月1日，位於貴州貴陽觀山湖區的萬科理想城發生事故，造成一人死亡。12月19日，萬科上海七寶生態園專案發生塌方，造成3人死亡。

而在這些問題的背後，是萬科對於銷售回款前所未有的重視和強調。

在9月份的秋季例會中，鬱亮強調，“6300億的回款目標是所有業務的起點、基礎和保障，如果6300億回款目標沒有達成，我們所有的業務都可以停。”

萬科為什麼這麼強調銷售回款？

因為這已經萬科在行業低迷期補充土儲最重要的資金來源。

一點財經（yidiancaijing）查閱萬科三季度報告顯示，在積極實施併購、公開市場持續積極拿地之後，萬科的負債水平已經水漲船高。

截至2018年9月30日，萬科資產負債率已經達到84.93%。而在發改委新近出臺的企業債新政當中，地產公司發行企業債劃定的資產負債率紅線要求是在85%以下，萬科距離超越紅線僅一步之遙。

資產負債率接近發改委要求的紅線要求，意味著萬科不能再通過舉債的形式獲取融資去拓展業務，否則就將喪失相應資格。

在此情況下，銷售回款就成為了萬科最重要的資金來源，但在當前的市場環境下，房企的回款情況也不容樂觀。

據萬科投資者關係總監趙旭翔在9月7日的萬科經營情況電話會議上披露，7月份萬科的去化率為 51%，而8月份僅為47%。與上半年55%~65%的去化率水平相比，這樣的銷售情況無疑下滑嚴重。

趙旭翔稱，低去化率的主要原因是萬科在一二線城市的600多個專案都面臨著較大的調控壓力。受限購限貸等因素的影響，即使開工推盤都順利進行，最終銷售情況可能也不理想。如果調控政策未放鬆，那麼銷售難度可能還會逐漸加大，去化的難度也會不斷提高。

而根據易居克而瑞的統計，今年11月，32家房企銷售規模比去年同期上漲了17%。但與10月相比，銷售規模基本持平。

該機構指出，11月以來，雖然房地產專案積極入市，推案量大幅增加，但去化率表現普遍不及預期，原本房企期望依靠加大供應迎來年末反彈，但實現難度很大。

在市場行情不如人意，銷售去化情況不及預期，但房企又亟待銷售回款來回籠資金，以進一步補充彈藥、實施擴張的情形下，強化高週轉、實施降價促銷就成為了必然的選擇。

但所謂欲速則不達，萬科安全事故頻發、降價維權隱現便是此間結果和例證。

而在諸多因素的擠壓之下，留給萬科“趁低吸納”的時間和空間已然有限。

04｜結語

對於偉大的企業，巴菲特曾經做出如下定義：在25年或30年仍然能夠保持其偉大企業地位的企業。

毫無疑問，萬科曾經是也一直希冀是這樣一家偉大的企業。

但在經歷轉型過早、錯步行業高峰、憾失行業第一、安全事故頻現之後，號稱“不賺最後一個銅板”的萬科如何穩紮穩打地賺下接下來的每一個銅板，或許仍需費些思量。

來源：一點財經（yidiancaijing）

作者： 王    鑫

編輯： 劉    煜

封面： 陸    露